【2026年版】大分県の不動産市場完全ガイド｜大分市・別府市・中津市のエリア別相場と賢い物件選び
「大分県でマイホームを購入したいけれど、どのエリアが良いのか分からない」「2026年の不動産市場はどうなっているの？」そんな悩みを抱えていませんか？
大分県の不動産市場は8年連続で地価が上昇しており、特に大分市では前年比+3.88%と堅調な伸びを示しています。一方で、2025年問題による相続不動産の増加や、エリアごとの価格格差拡大など、購入タイミングの見極めが重要な局面を迎えています。
この記事では、2026年最新の市場データをもとに、大分市・別府市・中津市の詳細な相場情報と、Yahoo!不動産を活用した効率的な物件探しの方法を徹底解説します。
Contents
【2026年最新】大分県不動産市場の全体動向と将来予測
大分県の地価は8年連続上昇！2026年の市場概況
2026年1月時点の地価公示によると、大分県の住宅地平均は前年比+2.4%で8年連続の上昇を記録しました。この背景には、地方都市への移住需要の高まりと、都市部の希少性向上があります。
特に注目すべきは、大分市の金池南1丁目が1平方メートルあたり36万7,000円と県内最高額を更新した点です。JR大分駅周辺の再開発効果により、中心部の不動産価値が著しく向上しています。
2025年問題が大分県に与える影響
2025年に団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となることで、相続不動産の市場流入が急増すると予測されています。大分県では特に以下の影響が考えられます：
- 都市部（大分市・別府市）：医療・介護施設の充実により需要維持、価格は安定から微増
- 郊外・中山間部：供給過多による価格下落の可能性
- 中津市：北九州通勤圏として一定需要を保持
- 空き家問題：県内空き家率13.8%からさらなる増加懸念
全国と比較した大分県の不動産市場の位置づけ
2026年の全国地価公示において、大分県は公示地価平均で全国23位、変動率では全国13位にランクインしています。九州地方では福岡県に次ぐ堅調な伸びを示しており、投資対象としての魅力も高まっています。
| 指標 | 大分県 | 全国順位 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 公示地価平均 | 6万6,310円/m² | 23位/47都道府県 | +2.25% |
| 住宅地 | 2万7,907円/m² | 34位/47都道府県 | +2.4% |
| 商業地 | 5万7,347円/m² | – | +0.74% |
【エリア別徹底分析①】大分市の不動産相場と特徴
大分市の最新価格相場（2026年1月時点）
大分市は県内最大の経済・商業の中心地で、公示地価が前年比+3.88%と県内トップの伸び率を記録しています。JR大分駅周辺の再開発により、都市機能が大幅に向上したことが主な要因です。
| 物件種別 | 平均価格 | 坪単価目安 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 新築一戸建て | 3,616万円 | 84.7万円/坪 | +3.34% |
| 中古マンション | 1,565万円〜1,765万円 | – | +13.5%（3年比較） |
| 土地（住宅地） | 8万9,265円/m² | 29.5万円/坪 | +3.88% |
大分市の注目エリア詳細
大分市内でも特に人気が高いエリアをご紹介します。
大分市で購入するメリット・デメリット
【エリア別徹底分析②】別府市の不動産相場と特徴
別府市の最新価格相場（2026年1月時点）
別府市は世界的な温泉観光地として知られ、近年インバウンド需要の急増によりマンション建設が活発化しています。公示地価は前年比+1.98%、特に商業地の北浜2丁目は+6.7%と県内2位タイの上昇率を記録しました。
| 物件種別 | 平均価格 | 坪単価目安 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 新築一戸建て | 3,016万円 | 70〜80万円/坪 | +2.5% |
| 中古一戸建て | 1,701万円 | – | +1.8% |
| 土地（住宅地） | 5万2,862円/m² | 17.5万円/坪 | +1.98% |
別府市の注目エリア詳細
別府市で購入するメリット・デメリット
【エリア別徹底分析③】中津市の不動産相場と特徴
中津市の最新価格相場（2026年1月時点）
中津市は大分県北部に位置し、北九州市や福岡県への通勤圏としての需要があります。価格帯は県内主要都市の中で最もリーズナブルで、コストパフォーマンスを重視する方に最適です。
| 物件種別 | 平均価格 | 坪単価目安 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 新築一戸建て | 2,008万円 | 50〜60万円/坪 | +1.2% |
| 中古一戸建て | 1,099万円〜1,500万円 | – | 横ばい |
| 土地（住宅地） | 3万円台/m² | 10〜12万円/坪 | +0.43% |
中津市の注目エリア詳細
中津市で購入するメリット・デメリット
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【3大エリア完全比較】あなたに最適なのはどこ？
ここまで紹介した大分市・別府市・中津市の特徴を一覧表でまとめました。あなたの優先順位と照らし合わせて、最適なエリアを見つけてください。
| 比較項目 | 大分市 | 別府市 | 中津市 |
|---|---|---|---|
| 新築一戸建て相場 | 3,616万円 | 3,016万円 | 2,008万円 |
| 地価上昇率 | +3.88% | +1.98% | +0.43% |
| 生活利便性 | |||
| 資産価値安定性 | |||
| コスパの良さ | |||
| おすすめ度 | ★★★★★ 【総合1位】 |
★★★★☆ 【バランス型】 |
★★★★☆ 【価格重視】 |
【ケース別】あなたに最適なエリアはここ！
✓ 資産価値の安定性重視
✓ 転勤の可能性がある
✓ 予算に余裕がある
✓ 県内最高の教育環境を求める
✓ 観光地の活気が好き
✓ 大分市への通勤を検討
✓ 投資用物件も視野に
✓ バランス重視の選択
✓ 広い土地・家が欲しい
✓ 自然環境を重視
✓ 北九州への通勤可能性
✓ リモートワーク中心
【実践編】Yahoo!不動産で大分県の理想物件を見つける7ステップ
ここからは、Yahoo!不動産を使った効率的な物件探しの方法を、実際の画面操作を想定しながら詳しく解説します。資料請求特典や成約特典を最大限活用する方法も合わせてご紹介します。
ステップ1: Yahoo! JAPANアカウントでログイン（所要時間：3分）
Yahoo!不動産を利用する前に、まずYahoo! JAPANアカウントを準備しましょう。すでにお持ちの方はログインするだけでOKです。
- Yahoo! JAPAN IDをお持ちでない方は、無料で新規作成（メールアドレスのみで登録可能）
- ログインすると、検索履歴や気になる物件の保存が可能になります
- 後述する資料請求特典もスムーズに受け取れます
ステップ2: エリア・物件タイプを絞り込む（所要時間：5分）
Yahoo!不動産のトップページから、「大分県」→「市区町村」→「物件タイプ」の順に選択していきます。
① 都道府県から「大分県」を選択
② 市区町村を選択
• 大分市・別府市・中津市など、希望エリアにチェック
• 複数選択も可能なので、比較検討したい場合は2〜3エリア選択
③ 物件タイプを選択
• 新築一戸建て：こだわりの注文住宅を建てたい方向け
• 中古一戸建て：リノベーション前提やコスパ重視の方向け
• 新築マンション：駅近・利便性重視の方向け
• 中古マンション：価格を抑えつつ立地重視の方向け
• 土地：完全オーダーメイドの家を建てたい方向け
④ 価格帯を設定
• 予算の上限・下限を設定（例：2,000万円〜3,500万円）
• 住宅ローンシミュレーションも同時に確認推奨
ステップ3: こだわり条件で理想の物件を絞り込む（所要時間：10分）
Yahoo!不動産の「こだわり条件検索」を活用すると、膨大な物件情報の中から効率的に理想の物件を見つけられます。
- 駅徒歩10分以内：通勤・通学の利便性を重視する方に必須条件
- 南向き・角部屋：日当たり・風通しの良さを確保
- 駐車場2台以上：ファミリー世帯や来客が多い方向け
- 築年数：新築〜築5年以内で設備が新しい物件を厳選
- リフォーム済み：中古物件でも新築同様の住環境を実現
ステップ4: 口コミ・周辺情報を徹底チェック（所要時間：15分）
Yahoo!不動産の大きな強みは、物件情報だけでなく実際の住民の口コミや周辺環境の詳細情報が充実している点です。
ステップ5: 類似物件を自動提案機能で比較検討（所要時間：10分）
気になる物件を見つけたら、Yahoo!不動産の「類似物件の自動提案機能」を活用しましょう。AIが条件の近い物件を自動で提案してくれるため、見逃しを防ぎながら効率的に比較できます。
ステップ6: 資料請求でクーポンGET（所要時間：5分）
気になる物件が見つかったら、まず資料請求をしましょう。資料請求するだけで最大1,500円分のYahoo!ショッピングクーポンがもらえます。引越し準備の日用品購入などに活用できてお得です。
- 資料請求は完全無料
- 複数物件への一括資料請求も可能
- 詳細な間取り図・設備仕様書が届く
- 不動産会社からの丁寧な説明も受けられる
ステップ7: 内覧・契約で最大20万円PayPayポイントGET
Yahoo!不動産経由で物件を成約すると、なんと最大20万円相当のPayPayポイントがもらえます。引越し費用や家具・家電の購入に充てられる大きな金額です。
【FAQ】大分県の不動産購入でよくある質問
2026年現在、大分県の地価は8年連続で上昇中ですが、2025年問題による相続不動産の市場流入が今後予想されます。
今が買い時の理由：
• 住宅ローン金利がまだ歴史的低水準を維持
• 大分市・別府市の再開発効果が継続中
• 2026年以降、相続物件増加で競合が激化する可能性
ただし、購入時期よりも「自分のライフプラン」を最優先してください。結婚・出産・転職などのライフイベントに合わせた購入が最も後悔の少ない選択です。
頭金の目安は物件価格の10〜20%が一般的です。大分市で3,600万円の新築一戸建てを購入する場合、360万円〜720万円の頭金が理想的です。
住宅ローン借入額の目安：
• 年収の5〜6倍が上限（年収500万円なら2,500万円〜3,000万円）
• 月々の返済額は手取り月収の25%以内に抑える
• 大分県の平均世帯年収は約480万円
頭金が少なくても、フルローン（頭金なし）も可能ですが、月々の返済負担と金利負担が増えるため、可能な限り頭金を準備することをおすすめします。
ライフスタイルと予算によって最適な選択が異なります。
新築がおすすめの人：
• 最新設備・省エネ性能を重視
• 修繕費用を当面抑えたい
• 間取りや仕様を自由に決めたい
• 住宅ローン控除を最大限活用したい
中古がおすすめの人：
• 初期費用を大幅に抑えたい（新築の50〜70%）
• 立地を最優先したい（駅近・中心部）
• リノベーションで自分好みにアレンジしたい
• 実物を見て判断したい
大分市では中古マンションが9年間で41.3%上昇しており、資産価値の観点からも中古は検討の余地があります。
はい、条件を満たせば確実にもらえます。
資料請求特典（最大1,500円クーポン）の条件：
• Yahoo! JAPANアカウントでログイン
• 対象物件の資料請求を完了
• 特典付与までの期間：請求後1〜2週間
成約特典（最大20万円PayPayポイント）の条件：
• Yahoo!不動産経由で問い合わせ・資料請求
• 対象物件をご成約
• 特典付与までの期間：成約後2〜3ヶ月
• 詳細な条件は各キャンペーンページで確認
特典の詳細条件は時期により変動するため、最新情報は必ずYahoo!不動産の公式サイトでご確認ください。
エリアによって影響が大きく異なります。
価格維持・上昇が見込まれるエリア：
• 大分市中心部（駅周辺・金池・中島エリア）
• 別府市中心部（北浜・駅前エリア）
• 利便性の高い住宅地
理由：医療・介護施設充実、希少性の高さ
価格下落のリスクがあるエリア：
• 郊外・中山間部
• 公共交通機関が不便なエリア
• 人口減少が顕著な地域
理由：相続物件の増加による供給過多
購入を検討中の方へのアドバイス：
• 都市部・利便性の高いエリアは今が買い時
• 郊外は慎重に、将来の売却も視野に入れる
• 「住む」ことを最優先し、投資目的は慎重に
それぞれに強みがあり、併用がおすすめです。
Yahoo!不動産の強み：
• Yahoo! JAPANの圧倒的なブランド力と信頼性
• 資料請求・成約特典が充実（PayPayポイント還元）
• Yahoo!アカウント連携でスムーズな利用
• 定期的な広告パフォーマンス共有による透明性
SUUMO・HOME’Sとの使い分け：
• 物件数重視→SUUMO（業界最多の掲載数）
• 特典重視→Yahoo!不動産（PayPayポイント還元）
• 詳細検索重視→HOME’S（タグ検索機能）
最も効率的な探し方：
まずSUUMOで幅広く物件を探し、気になる物件が見つかったらYahoo!不動産で同じ物件を検索して資料請求すると、特典ももらえて一石二鳥です。
Yahoo!不動産で理想の物件を探す
まとめ：2026年、大分県で理想のマイホームを実現しませんか？
この記事では、2026年最新の市場データをもとに、大分県の不動産市場の全体像と、大分市・別府市・中津市のエリア別相場を詳しく解説しました。特に注目すべき点は以下の通りです：
- 大分県の地価は8年連続上昇：住宅地平均+2.4%、特に大分市は+3.88%と堅調
- エリアごとの価格差が拡大：大分市3,616万円、別府市3,016万円、中津市2,008万円
- 2025年問題の影響：都市部は需要維持、郊外は価格下落リスク
- Yahoo!不動産の特典活用：資料請求で最大1,500円クーポン、成約で最大20万円PayPayポイント
特に以下のような方には強くおすすめします：
- 大分県内で安定した生活基盤を築きたい方
- 子育て環境と利便性を両立させたいファミリー世帯
- 資産価値の維持・向上を重視される方
- 特典を活用してお得に物件購入したい方
今なら資料請求で最大1,500円クーポン＋成約で最大20万円PayPayポイント！
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