【2026年版】長崎県の不動産市場完全ガイド｜長崎市・佐世保市・諫早市のエリア別相場と賢い物件選び
「長崎県で理想の住まいを見つけたいけど、どのエリアが良いのか分からない」「2026年の不動産相場はどうなっているの？」そんな疑問をお持ちではありませんか？
長崎県の不動産市場は、2025年の地価公示で+1.20%上昇を記録し、特に長崎市・諫早市などの都市部で堅調な推移を見せています。一方で、2026年以降は金利動向や人口動態の変化により、エリアごとに明暗が分かれると予測されています。
Contents
【2026年最新】長崎県不動産市場の現状と動向
長崎県全体の地価動向
2025年の地価公示によると、長崎県の公示地価平均は7万8,099円/㎡（坪単価25万8,181円）で、前年比+1.20%の上昇を記録しました。これは全国47都道府県中18位の水準です。
| 区分 | 平均価格（円/㎡） | 坪単価 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 住宅地 | 45,540円 | 15.05万円 | +1.14% |
| 商業地 | 157,375円 | 52.03万円 | +1.37% |
| 工業地 | 27,816円 | 9.20万円 | +0.82% |
2026年の市場見通し
2026年の長崎県不動産市場は、都市部と地方部で二極化が進むと予測されます。全国的には2025年に3年連続で地価が上昇し、特に地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）が三大都市圏を上回る上昇率を記録しました。
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【エリア別詳細】長崎市の不動産相場と特徴
長崎市の基本データ
長崎市は長崎県の県庁所在地であり、人口約40万人を擁する県内最大の都市です。2025年の地価公示では、公示地価平均が13万4,472円/㎡（坪単価44万4,536円）で、前年比+1.46%の上昇を記録しています。
| 項目 | データ | 前年比 |
|---|---|---|
| 公示地価平均 | 13.45万円/㎡ | +1.46% |
| 住宅地（公示地価） | 7.11万円/㎡ | +1.23% |
| マンション平均価格 | 1,862万円〜2,062万円 | ― |
| 一戸建て平均価格 | 3,106万円 | ― |
長崎市の注目エリア
【佐世保市】長崎県第二の都市の不動産動向
佐世保市の市場特性
佐世保市は長崎県第二の都市で人口約24万人を擁します。造船業と米軍基地関連の安定した需要があり、特定のエリアでは堅調な不動産需要が継続しています。
2025年6月の売却実績によると、マンション平均売却価格は1,657万円、平米単価は24.5万円/㎡でした。ただし、1年前と比べて7.18%下落、3年前と比べると9.60%減少しており、長崎市とは異なる動きを見せています。
| エリア | 土地坪単価 | マンション相場 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 佐世保駅周辺 | 20万円〜 | 2,000万円〜 | 商業施設充実、交通至便 |
| 大塔・早岐エリア | 15万円〜 | 1,500万円〜 | イオン大塔SC近く、ファミリー人気 |
| 日宇エリア | 12万円〜 | 1,200万円〜 | 閑静な住宅街、価格重視派向け |
【諫早市】注目の成長エリアの実態
諫早市の急成長の背景
諫早市は2025年の公示地価で坪単価14.79万円、前年比+5.43%と長崎県内で最も高い上昇率を記録しました。人口約13万人を擁し、長崎市と佐世保市の中間に位置する交通利便性の高さが評価されています。
諫早市のメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
|---|---|
|
✓ 長崎市・佐世保市より手頃な価格帯 ✓ 地価上昇率が県内最高水準 ✓ 新築分譲地の選択肢が豊富 ✓ 長崎本線で両都市にアクセス可能 ✓ 比較的新しい商業施設が充実 |
× エリアによる格差が大きい × 郊外部は人口減少が顕著 × 駅から離れると利便性が低下 × 商業施設は長崎市・佐世保市に劣る × 将来的な資産価値に不確実性 |
【3都市比較】長崎市・佐世保市・諫早市の選び方
価格帯
マンション：1,862万円〜
一戸建て：3,106万円
こんな人におすすめ
・県庁所在地の利便性重視
・観光関連の仕事に従事
・路面電車での移動を好む
・都市的な生活を求める
価格帯
マンション：1,657万円
土地：坪単価12.8万円
こんな人におすすめ
・価格を抑えたい
・造船・基地関連で就業
・ファミリー向け物件希望
・築古物件でもOK
価格帯
土地：坪単価14.79万円
新築分譲地が豊富
こんな人におすすめ
・新築戸建て希望
・長崎・佐世保両方面通勤
・資産価値の上昇期待
・エリア選定が重要
ライフステージ別おすすめエリア
| ライフステージ | 第1候補 | 第2候補 | 重視ポイント |
|---|---|---|---|
| 単身者・DINKS | 長崎市中心部 | 佐世保駅周辺 | 利便性・職場へのアクセス |
| 子育てファミリー | 諫早市（新築） | 長崎市郊外 | 教育環境・価格・広さ |
| リタイア世代 | 長崎市 | 佐世保市中心部 | 医療・公共交通・利便性 |
| 投資・セカンドハウス | 長崎市観光地 | 諫早市駅近 | 資産価値・賃貸需要 |
【実践編】失敗しない物件選びの7つのポイント
ポイント1：エリアの将来性を見極める
人口動態と開発計画を必ず確認しましょう。長崎県全体では人口減少が進んでいますが、エリアによって大きな差があります。
ポイント2：資金計画は保守的に
2026年以降、金利上昇のリスクを考慮した資金計画が必須です。フラット35は1.76%まで上昇しており、変動金利でも今後の上昇が予測されます。
| 項目 | 推奨割合 | 注意点 |
|---|---|---|
| 頭金 | 物件価格の20%以上 | 最低でも10%は必須 |
| 住宅ローン返済額 | 手取り収入の25%以内 | 金利上昇を想定して余裕を持つ |
| 緊急予備資金 | 生活費6ヶ月分 | 別途確保しておく |
ポイント3：複数の不動産ポータルサイトを活用
Yahoo!不動産のような大手ポータルサイトを活用することで、効率的に物件情報を収集できます。特に以下の機能が便利です：
- こだわり条件検索：都道府県・市区町村・沿線・駅など多角的な検索が可能
- クチコミ・周辺情報：実際の住民の声や周辺環境を確認
- 類似物件の自動提案：希望条件に近い物件を見逃さない
- 価格推移グラフ：エリアの相場動向を視覚的に把握
ポイント4：現地調査は複数回・異なる時間帯で
平日昼間
・周辺環境（騒音・におい・日当たり）
・近隣住民の雰囲気
・商業施設の営業状況
平日夜間
・街灯の明るさ・防犯面
・騒音レベル（交通量・繁華街の影響）
・駐車場の混雑状況
休日
・周辺道路の渋滞状況
・商業施設の混雑度
・公園等の利用状況
ポイント5：ハザードマップは必須確認
長崎県は地形が複雑で、土砂災害や浸水のリスクがあるエリアも存在します。物件購入前に必ず自治体のハザードマップを確認してください。
ポイント6：建物の劣化状況を専門家に診断依頼
特に中古物件では築年数だけでは判断できない劣化が潜んでいることがあります。可能であればホームインスペクション（住宅診断）を依頼しましょう。
ポイント7：売却時のことも考えて選ぶ
2026年以降、人口減少と高齢化により売却しにくい物件が増加すると予測されます。購入時から売却のしやすさも考慮しましょう。
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【FAQ】長崎県の不動産購入でよくある質問
A. 2026年現在、諫早市の駅近エリアが最も買い時と言えます。公示地価が+5.43%と県内最高の上昇率を記録しており、長崎市・佐世保市より手頃な価格で購入できます。ただし、エリア選定が重要で、駅から遠い郊外部は避けるべきです。
次点では長崎市の住吉・道ノ尾エリアがおすすめです。中心部より価格が抑えられつつ、JR長崎本線で利便性が確保されています。
A. ライフスタイルと予算により異なりますが、2026年の状況では：
新築がおすすめな人
・諫早市で土地から探したい方（新規分譲地が豊富）
・長期居住予定で住宅ローン減税をフル活用したい方
・建築費高騰前に契約済みの物件を探している方
中古がおすすめな人
・長崎市中心部の利便性を重視する方
・価格を抑えつつ広さを確保したい方
・リノベーションで自分好みにカスタマイズしたい方
長崎市では築20〜30年のマンションが1,800万円前後で取引されており、リノベーション費用を含めても新築より割安です。
A. 2026年にかけて緩やかな上昇傾向が続くと予測されます。フラット35（固定金利）は2023年6月の1.76%から徐々に上昇しており、変動金利も日銀の金融政策正常化により上昇圧力がかかっています。
具体的な対策
・変動金利を選ぶ場合：金利上昇リスクを想定し、返済額を手取り収入の25%以内に抑える
・固定金利を選ぶ場合：現在の水準でも十分に低いため、安心を買う意味で選択肢
・繰上返済を積極活用：ボーナス時の繰上返済で総返済額を圧縮
A. はい、地方部ほど影響が大きいと予測されます。2025年問題とは、団塊の世代が全員75歳以上となることで生じる社会課題ですが、不動産市場では以下の影響が懸念されます：
マイナス影響
・相続不動産の売却増加による供給過多
・高齢者施設への移住で空き家増加
・人口減少エリアでの価格下落加速
プラス影響（一部）
・駅近・病院近の利便性重視物件への需要集中
・相続物件が割安価格で取引される可能性
長崎市・佐世保市の中心部は影響が限定的ですが、郊外部や諫早市の駅から遠いエリアは慎重な判断が必要です。
A. Yahoo!不動産には以下の独自のメリットがあります：
1. Yahoo! JAPANブランドの信頼性
大手ポータルサイト運営で情報の正確性が高く、定期的なパフォーマンスレポート提供で透明性も確保されています。
2. 充実した検索機能
都道府県・市区町村・沿線・駅など多角的な検索軸で、希望条件にマッチする物件を効率的に発見できます。
3. 豊富な周辺情報
実際の住民のクチコミや周辺施設情報が充実しており、現地に行かなくてもエリアの雰囲気が分かります。
4. お得なキャンペーン
・資料請求だけで最大1,500円分のYahoo!ショッピングクーポン進呈
・対象物件ご成約で最大20万円相当のPayPayポイント進呈
特に物件探し初期段階での情報収集に最適です。
A. 物件価格の5〜10%程度を目安にしてください。具体的には以下の費用が発生します：
主な諸費用（2,000万円の物件の場合）
・仲介手数料：約72万円（物件価格×3%+6万円+消費税）
・登記費用：約30万円（登録免許税・司法書士報酬）
・住宅ローン関連費用：約50万円（融資手数料・保証料・火災保険）
・不動産取得税：約20万円（軽減措置適用後）
・固定資産税等精算金：約5万円
・その他（印紙代・引越費用等）：約20万円
合計：約200万円（物件価格の10%）
新築の場合は仲介手数料が不要なケースもあり、諸費用が5〜7%程度に抑えられます。
まとめ：2026年の長崎県不動産市場で賢く物件を見つける方法
長崎県の不動産市場は2026年現在、都市部と地方部で明確な二極化が進んでいます。この記事で解説した重要ポイントを振り返りましょう：
- 長崎市：県内最高水準の地価（坪単価44万円台）で利便性No.1、資産価値の安定性が魅力
- 佐世保市：長崎市より手頃な価格帯（坪単価12.8万円）、造船・基地関連の安定需要
- 諫早市：地価上昇率+5.43%で県内トップ、新築分譲地が豊富だが駅近エリア限定
- 金利動向：緩やかな上昇傾向、保守的な資金計画が必須
- 2025年問題：郊外部ほど影響大、駅近・病院近物件への需要集中
特に以下のような方には、今が物件探しの好機です：
- 諫早市で新築戸建てを希望する30代子育てファミリー
- 長崎市中心部の利便性を求める単身者・DINKS
- 価格重視で佐世保市のマンションを検討する実需購入者
- 西九州新幹線の恩恵を受けるエリアでの長期保有・投資目的
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※本記事の価格相場・市場動向は2025年末〜2026年初頭のデータに基づいています。不動産市場は日々変動するため、最新情報は必ず公式サイトや不動産会社でご確認ください。
※PayPayポイント等の特典は予告なく変更・終了する場合があります。詳細は公式サイトでご確認ください。
