【2026年版】佐賀県の不動産市場分析｜佐賀市・唐津市・鳥栖市のエリア別相場と物件探しの完全ガイド
「佐賀県でマイホームを購入したいけど、どのエリアがいいのかわからない」「佐賀市、唐津市、鳥栖市の不動産相場って実際どうなの？」そんな疑問をお持ちではありませんか？
2025年の佐賀県不動産市場は、公示地価が前年比+2.79%上昇し、特に佐賀市・鳥栖市エリアで顕著な伸びを見せています。全国的な不動産価格上昇の波が佐賀県にも到達し、今が購入の好機か、それとも様子見すべきかの判断が重要な局面を迎えています。
Contents
【現状分析】2026年佐賀県不動産市場の最新動向
佐賀県の不動産市場は、全国的な地価上昇トレンドの影響を受けながらも、独自の成長パターンを示しています。2025年の公示地価は平均4万5,822円/㎡（坪単価15万1,480円）で、前年比+2.79%の上昇を記録しました。
佐賀県全体の市場概況
国土交通省が発表した2025年の地価データによると、佐賀県は全国47都道府県中32位という地価水準ながら、変動率では全国10位という高い上昇率を記録しています。これは、福岡都市圏への近接性と生活コストの優位性が評価されている証拠です。
特に注目すべきは工業地の上昇率+11.05%で、企業の進出や物流拠点の整備が進んでいることを示しています。住宅地も+2.21%、商業地も+3.40%と堅調な伸びを見せており、バランスの取れた成長を遂げています。
全国市場との比較から見る佐賀県の位置づけ
2025年の全国不動産市場は、都市部を中心に高騰が続く一方、地方圏では二極化が進んでいます。佐賀県は地方圏に分類されながらも、以下の理由で堅調な成長を維持しています：
- 福岡市からの距離：佐賀市から福岡市まで約40km、通勤圏内として機能
- 新幹線アクセス：西九州新幹線開業による利便性向上
- 生活コスト：大都市圏と比較して2-3割程度割安な住宅価格
- 企業誘致：半導体関連産業の集積による雇用創出
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【エリア別詳細分析】佐賀市・唐津市・鳥栖市の不動産相場
佐賀市｜県庁所在地としての安定成長エリア
佐賀市は佐賀県の中心都市として、最も高い地価上昇率+5.53%を記録しています。公示地価の平均は7万3,705円/㎡（坪単価約24万円）で、県内トップの価格帯となっています。
【佐賀市の新築戸建て相場】- 新築戸建て：3,200万円〜3,800万円（4LDK・土地面積150㎡前後）
- 中古戸建て：1,800万円〜2,800万円（築10〜20年）
- 新築マンション：2,500万円〜3,500万円（3LDK・70㎡前後）
- 中古マンション：1,400万円〜2,200万円（築15〜25年）
高木瀬エリア：佐賀駅から北西に位置し、新築分譲地の開発が活発。ファミリー向けの4LDK物件が3,390万円前後から購入可能。スーパーモリナガや商業施設が徒歩圏内で生活利便性が高い。
駅南エリア：佐賀駅南口周辺は再開発が進み、新築マンションや戸建ての供給が増加。駅徒歩15分圏内で3,500万円〜4,000万円程度。
兵庫・神野エリア：市街地に近く、佐賀大学医学部附属病院や商業施設が充実。中古物件の流通も多く、2,500万円前後から良質な物件が見つかる。
鳥栖市｜福岡都市圏のベッドタウンとして人気上昇
鳥栖市は佐賀県の東端に位置し、福岡市への通勤圏として近年注目度が急上昇しています。公示地価は5万5,030円/㎡（坪単価約18万円）で、変動率+5.10%と佐賀市に次ぐ高い伸びを示しています。
【鳥栖市の新築戸建て相場】- 新築戸建て：2,800万円〜3,500万円（4LDK・土地面積140㎡前後）
- 中古戸建て：1,500万円〜2,500万円（築10〜20年）
- 土地単価：19.8万円/坪（SUUMO調べ）
交通利便性：JR鹿児島本線の鳥栖駅から博多駅まで約30分、九州新幹線の新鳥栖駅も利用可能。高速道路のICも近く、車での移動も便利。
商業施設の充実：鳥栖プレミアム・アウトレットをはじめ、大型ショッピングセンターが複数立地。日常の買い物から週末のレジャーまで市内で完結。
企業誘致と雇用：物流拠点や製造業の集積により、安定した雇用環境。福岡企業のサテライトオフィスも増加傾向。
唐津市｜自然環境と観光資源が魅力の海沿いエリア
唐津市は玄界灘に面した風光明媚なエリアで、自然環境を重視する層から支持を集めています。価格相場は佐賀市・鳥栖市と比較して2〜3割程度割安で、ゆとりある住環境が手に入ります。
【唐津市の新築戸建て相場】- 新築戸建て：2,200万円〜3,000万円（4LDK・土地面積150㎡以上）
- 中古戸建て：1,000万円〜2,000万円（築10〜25年）
- 海沿い物件：2,500万円〜（オーシャンビュー付き）
観光資源の豊富さ：唐津城、虹の松原、呼子のイカなど観光名所が多数。週末の観光客増加により、宿泊業や飲食業の需要も安定。
リモートワーク需要：コロナ禍以降、福岡市からの移住者が増加。海を眺めながら仕事ができる環境が人気。
生活コストの低さ：佐賀市や鳥栖市と比較して物価が低く、広い土地を確保しやすい。家庭菜園や趣味のスペースも十分に確保可能。
【3エリア徹底比較】佐賀市 vs 鳥栖市 vs 唐津市
| 比較項目 | 佐賀市 | 鳥栖市 | 唐津市 |
|---|---|---|---|
| 新築戸建て相場 | 3,200〜3,800万円 | 2,800〜3,500万円 | 2,200〜3,000万円 |
| 公示地価（坪単価） | 約24万円/坪 | 約18万円/坪 | 約12万円/坪 |
| 地価変動率（2025年） | +5.53% | +5.10% | +2.5%前後 |
| 福岡市へのアクセス | 車で約50分 | 電車で約30分 | 車で約60分 |
| 総合おすすめ度 | 県庁所在地の安定性 |
通勤利便性トップ |
自然環境の魅力 |
| 主要ターゲット | 30〜40代ファミリー | 福岡通勤者 | リモートワーカー |
【2026年予測】佐賀県不動産市場はどうなる？
上昇を支える5つの要因
2026年の佐賀県不動産市場は、以下の要因により堅調な推移が予想されます。
1. 福岡都市圏の成長波及効果福岡市の人口増加と経済成長が、隣接する佐賀県にも波及しています。特に鳥栖市は「福岡のベッドタウン」としての地位を確立しつつあり、今後も需要増加が見込まれます。福岡市の住宅価格高騰を避けて、佐賀県に移住する層が増加傾向です。
2. 西九州新幹線の利便性向上2022年開業の西九州新幹線により、武雄温泉駅から長崎駅まで約23分に短縮されました。今後のフル規格化が実現すれば、佐賀市の交通利便性がさらに向上し、地価上昇の追い風となる見込みです。
3. 企業誘致と雇用創出佐賀県は半導体関連産業の集積地として注目されており、TSMCの熊本進出に伴う関連企業の進出も期待されています。佐賀市・鳥栖市を中心に、製造業や物流業の雇用が増加しており、住宅需要を下支えしています。
4. 建築コストの高止まり2024年以降、建築資材費や人件費の高騰により、新築住宅の供給が制限されています。供給不足が価格を下支えし、中古住宅市場も活性化。リノベーション需要も拡大しています。
5. 低金利環境の継続（当面）日銀の政策金利は2025年に段階的に引き上げられましたが、住宅ローン金利は依然として歴史的低水準を維持しています。変動金利は0.5%前後、固定金利も1.5%前後と、購入しやすい環境が続いています。
注意すべきリスク要因
1. 金利上昇リスク日銀の追加利上げが実施された場合、住宅ローン金利が上昇し、購買意欲が減退する可能性があります。特に変動金利を選択する場合は、将来的な返済額増加を考慮した資金計画が必要です。
2. 人口減少と空き家問題佐賀県全体では人口減少が続いており、特に唐津市など郊外エリアでは空き家の増加が課題となっています。長期的には供給過剰による価格下落リスクも存在します。
3. 2025年問題の影響団塊の世代が後期高齢者となる「2025年問題」により、相続物件の増加が予想されます。相続税対策としての売却が増えれば、一時的に供給過多となる可能性があります。
専門家の見解：2026年の購入タイミング
不動産市場の専門家の多くが、2026年前半が購入の好機と分析しています。その理由は以下の通りです：
- 金利の先高観：2026年中にさらなる利上げの可能性があり、今の低金利を活用すべき
- 建築コストの高止まり：新築供給の制限が続き、価格は高止まりの見込み
- 需要の継続：福岡都市圏の成長波及効果により、佐賀県の需要は当面継続
- 税制優遇措置：住宅ローン控除など、購入支援制度が利用できる
ただし、ライフプランを最優先することが重要です。子どもの入学時期、転勤の可能性、親の介護など、個々の事情を考慮した上で判断しましょう。
【実践ガイド】Yahoo!不動産を活用した賢い物件探し
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【メリット・デメリット】佐賀県で不動産購入する前に知っておくべきこと
【FAQ】佐賀県の不動産購入でよくある質問
福岡市への近さと価格の手頃さの両立が最大のメリットです。鳥栖市なら博多駅まで約30分で通勤可能ながら、住宅価格は福岡市の2〜3割程度割安。同じ予算で、より広く、より新しい物件が手に入ります。生活コストも低く、子育て世代には特におすすめです。
2026年前半は購入の好機と言えます。住宅ローン金利は歴史的低水準を維持していますが、日銀の追加利上げにより今後上昇する可能性が高いです。建築コストも高止まりしており、新築供給は制限されています。ただし、ライフプランを最優先し、焦って購入する必要はありません。
通勤を重視するなら鳥栖市、安定性を求めるなら佐賀市、自然環境を重視するなら唐津市がおすすめです。鳥栖市は福岡市への通勤が最も便利で、商業施設も充実。佐賀市は県庁所在地として教育・医療が充実し、資産価値も安定。唐津市は海沿いの自然環境とリーズナブルな価格が魅力です。
予算と優先順位によります。新築は設備が最新で保証も充実していますが、価格は高めです。中古は価格が2〜3割安く、リノベーションで自分好みにカスタマイズできます。佐賀県では新築供給が制限されているため、築浅の中古物件（築5〜10年）がお買い得なケースも多いです。
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まとめ：佐賀県で理想のマイホームを見つけませんか？
この記事では、佐賀県の不動産市場の最新動向と、佐賀市・唐津市・鳥栖市のエリア別相場を詳しく解説しました。特に注目すべき点は以下の通りです：
- 佐賀県の地価は+2.79%上昇：特に佐賀市・鳥栖市が高い伸びを示す
- 福岡都市圏の波及効果：福岡市の成長が佐賀県の需要を下支え
- 2026年前半が購入の好機：金利上昇前の低金利を活用すべき
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