【2026年最新】福岡県の不動産市場完全ガイド｜福岡市・北九州市・久留米市のエリア別相場分析と賢い物件選びの完全マニュアル
「福岡で家を買いたいけど、どのエリアがいいか分からない」「今は買い時なの？それとも待つべき？」そんな悩みを抱えていませんか？
福岡県の不動産市場は2026年現在、住宅地地価が前年比4.9%上昇（全国3位）と急速に価格が高騰しています。特に福岡市中央区の土地坪単価は約511万円に達し、2030年までに最大70%の上昇が予測されるなど、早めの決断が求められる状況です。
本記事では、実際の公示地価データ（2025年3月発表）と不動産取引事例をもとに、福岡市・北九州市・久留米市の詳細な相場分析と、失敗しない物件選びの方法を徹底解説します。
Contents
【2026年最新】福岡県の不動産市場全体動向
福岡県の不動産市場は、住宅地が11年連続、商業地が10年連続の上昇を記録しており、全国でも特に注目される市場となっています。ただし、伸び率は4年ぶりに縮小傾向を示しています。
福岡県全体の公示地価データ（2025年）
| 用途 | 前年比上昇率 | 全国順位 | 連続上昇年数 |
|---|---|---|---|
| 住宅地 | +4.9% | 全国3位 | 11年連続 |
| 商業地 | +6.5% | 全国6位 | 10年連続 |
| 工業地 | +8.9% | – | – |
| 全用途平均 | +5.5% | – | – |
出典：国土交通省 令和7年地価公示、福岡県宅地建物取引業協会
価格高騰の3つの主要因
福岡県の不動産価格が高騰している背景には、以下の3つの要因が複合的に影響しています。
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【エリア別分析①】福岡市の不動産市場と相場データ
福岡市の最新相場データ（2025年）
| 区名 | 住宅地平均地価（円/㎡） | 前年比 | 10年間の伸び率 |
|---|---|---|---|
| 中央区 【最高値エリア】 |
約511万円/坪 | +9.0% | 237.80% |
| 博多区 | – | +8.5% | 245.49% |
| 早良区 | – | +7.8% | – |
| 西区 | – | +6.2% | – |
| 福岡市全体平均 | 23万9,800円/㎡ | +9.0% | 199.00% |
出典：福岡市公式発表、国土交通省公示地価（2025年）
福岡市の中古マンション相場（2025年8月時点）
不動産価格指数（国土交通省）によると、九州・沖縄圏（福岡が7割以上を占める）のマンション価格は、日銀の金融緩和発表（2013年1月）以降、約12年で+145%と大幅に値上がりしています。
福岡県の中古マンション成約㎡単価は、2ヶ月連続で高値を更新中であり、特に中央区・早良区・博多区の上昇幅が顕著です。
福岡市で資産価値が維持されやすいエリアの特徴
福岡市の今後の価格予測（2030年まで）
福岡市中央区は2030年までに最低でも20%、最大で70%の価格上昇が予想されています。福岡市の都市圏では人口増加傾向が続き、外国人の流入や再開発によって土地の価値は年々増加するでしょう。
【エリア別分析②】北九州市の不動産市場と相場データ
北九州市の最新相場データ（2025年）
| 行政区 | 住宅地公示地価順位 | 特徴 |
|---|---|---|
| 小倉北区 【最高値・利便性重視】 |
1位 | 北九州都市圏の中核。小倉駅周辺は商業施設・病院が充実し、暮らしやすい環境 |
| 八幡西区 | 上位 | 市内で最も人口が多く、黒崎駅からは都心部にアクセス良好。充実した都市機能 |
| 戸畑区 | 上位 | 教育・文化・福祉施設が充実した文教の街。落ち着いた住宅都市 |
| 八幡東区 | – | 八幡駅周辺は商業施設建設や福岡市へのアクセス改善により地価上昇率が高い |
| 若松区 | – | 豊かな自然が残り、エコタウン事業に取り組む環境配慮型のエリア |
出典：土地代データ「北九州市」、北九州市公式サイト
全ての行政区で前年よりも平均地価が上昇していますが、福岡市と比較すると価格水準は低く、手頃な価格で購入できるエリアが多いのが特徴です。
北九州市の代表的な駅周辺の土地価格
どの行政区も駅や高速道路などが近く、利便性の高いエリアで地価の上昇が見られます。特に地価上昇率が高い八幡東区では、商業地・住宅地問わず地価が上昇しています。
【エリア別分析③】久留米市の不動産市場と相場データ
久留米市の最新相場データ（2025年）
| 物件種別 | 売却相場価格 | 前年比 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 中古マンション （専有面積70㎡換算） |
1,099万円 | +4.9% | 平米単価15.7万円/㎡、築32年 |
| 一戸建て （延床面積100㎡換算） |
870万円 | -9.5% | 平米単価8.7万円/㎡、築0年 |
| 土地 （土地面積100㎡換算） |
400万円 | +2.0% | 平米単価4.0万円/㎡ |
出典：オウチーノ（国土交通省「不動産取引価格情報」に基づく）、2025年2月更新
久留米市の主要駅周辺の土地価格（徒歩10分圏内平均）
| 駅名 | 坪単価（万円） | 路線 |
|---|---|---|
| 久留米駅 【最高値エリア】 |
約30.1万円 | JR鹿児島本線・九州新幹線 |
| 久留米高校前駅 | 約26.6万円 | 西鉄天神大牟田線 |
| 南久留米駅 | 約25.2万円 | JR久大本線 |
| 荒木駅 | 約11.4万円 | 西鉄天神大牟田線 |
出典：土地代データ（公示地価2025年）、清武建設「家づくりガイド」
新築vs中古｜福岡県での物件選択の判断基準
新築マンション・戸建てのメリット・デメリット
中古マンション・戸建てのメリット・デメリット
福岡県での物件選択の判断基準（2025年版）
| 判断ポイント | 新築がおすすめ | 中古がおすすめ |
|---|---|---|
| 予算 | 十分な予算がある （5,000万円以上） |
予算を抑えたい （3,000万円前後） |
| 重視するポイント | 最新設備・性能 税制優遇 |
立地・利便性 コストパフォーマンス |
| 購入時期 | 時間に余裕がある （半年〜1年待てる） |
早期入居したい （1〜2ヶ月で入居） |
| エリア選択 | 郊外・新興住宅地でもOK | 中心部・利便性重視 |
| 資産価値 | 長期保有前提 （30年以上） |
将来売却の可能性 （10〜20年） |
資産価値を維持する物件選びの5つのポイント
ポイント①：駅からの徒歩距離（最重要）
資産価値を決める最も重要な要素は「駅からの徒歩距離」です。マンションは特に駅へのアクセスの良さを求めて購入する人が多いため、駅に近いほど需要があり、資産価値が高い（値下がりしにくい）という傾向が強くあります。
ポイント②：再開発エリア・インフラ整備計画
ポイント③：人口動態と将来性
福岡市の人口は2035年にピークを迎えると予想されていますが、世帯数はその後も増加する見通しです。福岡市の一極集中が続くため、特に福岡市中心部の物件は資産価値が維持されやすいと言えます。
ポイント④：建物性能と住宅性能
ポイント⑤：管理状況と修繕計画（マンションの場合）
Yahoo!不動産で効率的に物件を探す方法
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Yahoo!不動産での効率的な検索手順
ステップ1: 希望エリアの選択（所要時間：2分）
1. Yahoo!不動産トップページにアクセス
2. 「福岡県」を選択
3. 「福岡市」「北九州市」「久留米市」など希望の市区町村を選択
4. または「路線・駅から探す」で沿線・駅を指定
ステップ2: 物件種別と条件の設定（所要時間：3分）
1. 「新築マンション」「中古マンション」「新築一戸建て」「中古一戸建て」「土地」から選択
2. 価格帯（下限・上限）を設定
3. 間取り（1K・1DK・2LDK・3LDKなど）を選択
4. 駅徒歩分数（5分以内・10分以内など）を設定
5. こだわり条件（ペット可・リノベーション済み・駐車場ありなど）を追加
ステップ3: 物件の比較検討（所要時間：15分）
1. 検索結果一覧から気になる物件をクリック
2. 物件詳細ページで写真・間取り図・設備・周辺環境を確認
3. クチコミや類似物件の情報もチェック
4. 複数物件をお気に入り登録して比較
ステップ4: 資料請求・問い合わせ（所要時間：5分）
1. 気に入った物件の「資料請求」ボタンをクリック
2. 必要事項（名前・メールアドレス・電話番号）を入力
3. 資料請求完了で最大1,500円分のYahoo!ショッピングクーポン獲得
4. 不動産会社から詳細資料が届く（通常2〜3日）
【FAQ】福岡県の不動産購入でよくある質問
福岡市中心部は2030年まで上昇傾向が続くと予測されています。特に中央区は最大70%の上昇見込みです。ただし、金利上昇や経済情勢の変化により、伸び率は鈍化する可能性があります。
北九州市・久留米市は福岡市ほどの急上昇はないものの、安定した需要により緩やかな上昇が続く見通しです。
予算と重視するポイントによって最適な選択は異なります。
【新築がおすすめ】予算に余裕があり、最新設備・性能を重視する方。税制優遇を最大限活用したい方。
【中古がおすすめ】予算を抑えて立地の良い物件を選びたい方。実物を確認してから購入したい方。福岡市中心部では中古+リノベーションがコスパ良好です。
金利上昇リスクは確かに存在しますが、福岡市の価格上昇ペースを考えると、早めの購入が有利と言えます。
金利0.5%→3.0%の上昇で月返済額が+48%増加するため、金利動向を注視しつつ、自身のライフプランを優先した判断が重要です。固定金利や返済額シミュレーションを活用し、無理のない借入額を設定しましょう。
北九州市・久留米市は福岡市より手頃な価格で購入でき、安定した需要があります。
【北九州市】福岡市に次ぐ第2の都市で、自然と都市機能のバランスが良好。小倉北区・八幡西区は特に人気。
【久留米市】筑後地域の中核都市で、新幹線で博多まで約15分とアクセス良好。マンション相場は上昇傾向で、今後も安定推移が見込まれます。
駅からの徒歩距離が最重要です。徒歩10分以内の物件は資産価値が維持されやすく、将来の売却・賃貸で有利です。
その他、再開発エリア・人口動態・建物性能（長期優良住宅・ZEH）・管理状況（マンションの場合）も重要な判断基準となります。
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さらに、対象物件を成約すると最大20万円相当のPayPayポイントが還元されるため、引越し費用や家具購入の足しになります。
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まとめ：福岡県で後悔しない不動産購入を実現するために
福岡県の不動産市場を理解し、賢い物件選びで理想の住まいを手に入れよう
本記事では、2025年最新の公示地価データと不動産取引事例をもとに、福岡県（福岡市・北九州市・久留米市）の詳細な相場分析と、失敗しない物件選びの方法を解説しました。特に注目すべき点は以下の通りです：
- 福岡県の住宅地地価は11年連続上昇（前年比+4.9%、全国3位）で、特に福岡市中央区は2030年まで最大70%の上昇が予測される
- 福岡市は駅近・再開発エリアで価格が高騰中。早めの購入判断が有利だが、金利上昇リスクにも注意
- 北九州市・久留米市は手頃な価格で購入可能。安定した需要により資産価値も維持されやすい
- 新築vs中古の選択は予算とライフスタイルで判断。中古+リノベーションがコスパ良好
- 資産価値維持の最重要ポイントは駅徒歩距離。徒歩10分以内が目安
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