【2025年版】東京都の不動産市場完全ガイド｜23区・多摩地域のエリア別相場徹底分析

東京都内でマイホーム購入を検討しているけれど、「どのエリアがいいのか」「価格相場はどれくらいなのか」と悩んでいませんか？

2025年の東京都不動産市場は、23区新築マンション平均価格が1億3,309万円に達し、過去最高水準を更新しています。一方で、エリアごとに価格差が大きく、同じ東京都内でも5倍以上の開きがあるのが現実です。

【2025年最新】東京都不動産市場の動向と特徴

2025年の東京都不動産市場は、価格上昇が継続しながらも、明確な二極化が進んでいます。都心部では過去最高値を更新し続ける一方で、エリアによっては調整局面に入っている地域も見られます。

新築マンション市場の現状

2025年4-9月の東京23区の新築マンション平均価格は1億3,309万円と、前年同期比20.4%の大幅な上昇を記録しました。特に注目すべきは、㎡単価が211.2万円に達し、もはや一般世帯には手の届かない価格帯となっている点です。

価格上昇の主な要因は以下の通りです：

• 建築コストの高騰：原材料費と人件費の継続的な上昇
• 供給量の減少：2025年5月の発売戸数は前年比23.2%減の461戸
• 海外投資マネーの流入：円安を背景とした外国人投資家の旺盛な需要
• 富裕層需要の集中：都心部への資産性重視の投資が加速

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中古マンション市場の動向

中古マンション市場では、東京23区の平均希望売り出し価格が1億1,034万円（70㎡換算）と、初めて1億1,000万円の大台を突破しました。特に都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）では、平均1億7,550万円と、データが確認できる2004年以降の最高値を更新しています。

注目すべき点は、東京都以外の神奈川・埼玉・千葉では価格が下落傾向にあり、明確な「都心回帰」現象が起きていることです。東京都内の成約件数は前年比27.1%増と大幅に伸びており、需要の強さが価格を押し上げています。

2025年問題の影響と今後の見通し

団塊世代が全員75歳以上の後期高齢者になる「2025年問題」は、不動産市場にも影響を与えつつあります。労働力不足による建設コストの上昇や、相続物件の増加による供給増が予想されます。

ただし、東京都心部は人口流入が続いており、地方圏とは異なる市場動向が見られます。2025年7月の訪日外国人数は343.7万人と過去最高を更新し、インバウンド需要の回復も都心部の不動産価格を下支えしています。

都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）：高級物件市場

都心5区は東京都不動産市場の頂点に位置し、平均変動率14.8%と他のエリアを大きく上回る上昇を見せています。これらのエリアは、日本国内だけでなく海外投資家からも高い注目を集めています。

千代田区：最高級エリアの代名詞

平均価格：70㎡換算で2億5,103万円
千代田区は東京23区で最も高い価格帯を形成しており、2025年1月に2億円を突破してから8カ月で2億5,000万円を超えました。経営者や富裕層に人気があるエリアで、流通戸数が少なく希少性が高いため、高値がつきやすい特徴があります。

主要エリア：大手町、丸の内、麹町、番町
特徴：皇居に近い落ち着いた住環境と、ビジネス拠点としての最高の利便性を兼ね備えています。

港区：過去9年で価格が2倍超に

平均価格：70㎡換算で約1億5,000万円
㎡単価：209万円（2016年比+106.4%）

港区は東京23区の中で最も高い価格上昇率を記録しています。虎ノ門ヒルズや麻布台ヒルズなどの大型再開発により、街の景観や利便性が大きく向上しました。

人気エリア：

• 青山・表参道：ハイセンスな商業施設と高級住宅街
• 六本木・麻布：国際色豊かな都心居住エリア
• 白金・高輪：落ち着いた高級住宅地
• 湾岸エリア（芝浦・台場）：開放感と眺望を求めるファミリー層に人気

中央区：再開発で注目度上昇中

平均変動率：16.7%（23区内2位）
中央区は銀座・日本橋エリアの再開発により、商業と住宅の両面で魅力が高まっています。八重洲・日本橋エリアの大規模再開発により、今後もさらなる価格上昇が見込まれます。

注目エリア：勝どき、月島、晴海などの湾岸エリアは、都心アクセスの良さとリバーサイドの開放感が人気です。

新宿区・渋谷区：交通利便性抜群

新宿区：複数路線が乗り入れるターミナル駅を擁し、都内随一の交通利便性を誇ります。新宿駅周辺の再開発により、商業・オフィス・住宅が調和した街づくりが進んでいます。

渋谷区：㎡単価は2023年の上位価格帯から2025年には高価格帯に移行。渋谷駅周辺の大規模再開発により、若者文化の発信地から国際的なビジネス拠点へと進化しています。

城東エリア（江東・墨田・江戸川）：再開発注目エリア

城東エリアは、大規模な再開発プロジェクトが複数進行中で、今後の価格上昇が期待できる注目エリアです。都心部に比べて価格は抑えられていますが、利便性の向上により人気が高まっています。

江東区：湾岸開発の最前線

平均中古マンション価格：約6,000万円台
江東区は豊洲・有明・東雲などの湾岸エリアを中心に、タワーマンションの供給が活発です。豊洲市場の開業や有明エリアの再開発により、商業施設や公共交通の利便性が大幅に向上しました。

人気の理由：

• 都心アクセス：ゆりかもめ、りんかい線、有楽町線で都心直結
• 大型商業施設：ららぽーと豊洲、アーバンドック ららぽーと豊洲など
• 開放感：東京湾の眺望と広々とした歩道・公園
• 子育て環境：新しい街並みと教育施設の充実

墨田区：スカイツリー効果で人気上昇

平均中古マンション価格：約5,500万円台
東京スカイツリーの開業以降、錦糸町・押上エリアの開発が進み、下町情緒と都市機能が融合した独特の魅力を持つエリアです。

注目ポイント：半蔵門線・都営新宿線・総武線など複数路線利用可能で、都心へのアクセスが良好。価格は都心5区の半額以下で、コストパフォーマンスに優れています。

江戸川区：ファミリー層に人気の住宅地

平均中古マンション価格：約4,000万円台
江戸川区は23区内で最も価格が抑えられているエリアの一つですが、子育て支援が充実しており、ファミリー層に高い人気があります。

人気エリア：葛西、西葛西は東西線で大手町まで約15分とアクセス良好。葛西臨海公園やディズニーリゾートへのアクセスも魅力です。

城西エリア（世田谷・目黒・杉並）：高級住宅街

城西エリアは、閑静な住宅街として古くから人気が高く、成熟した街並みと高い教育水準が特徴です。都心へのアクセスも良好で、長期的な資産価値の維持が期待できます。

世田谷区：東京を代表する高級住宅地

平均中古マンション価格：約8,867万円
一戸建て価格上昇率：28.5%（2019年比）

世田谷区は東京23区で最大の面積を持ち、多様な住環境が魅力です。成城、田園調布、二子玉川などの高級住宅地から、下北沢、三軒茶屋などの若者に人気のエリアまで、幅広い選択肢があります。

人気エリアの特徴：

• 成城：閑静で緑豊かな高級住宅地の代表格
• 二子玉川：再開発で商業施設が充実、玉川高島屋S・Cなど
• 三軒茶屋：渋谷へ5分、下町情緒と都会の利便性が共存
• 下北沢：若者文化の発信地、個性的な商店街

目黒区：洗練された住環境

平均中古マンション価格：約9,000万円台
目黒区は都心5区に隣接しながら、落ち着いた住環境を維持しています。中目黒、自由が丘、学芸大学など、おしゃれな街として人気が高く、資産価値も安定しています。

特に中目黒は目黒川沿いの桜が有名で、カフェやレストランが充実。東横線・日比谷線で都心へのアクセスも良好です。

杉並区：子育て世代に人気

平均中古マンション価格：約6,000万円台
杉並区は教育環境の良さで知られ、ファミリー層に根強い人気があります。中央線沿線（荻窪、阿佐ヶ谷、高円寺）や井の頭線沿線（永福町、久我山）は、都心へのアクセスと住環境のバランスが良好です。

阿佐ヶ谷・高円寺エリアは、商店街が発達しており、生活利便性が高いのが特徴。公園や緑地も多く、子育て環境として理想的です。

城北エリア（豊島・北・板橋・練馬）：ファミリー向け住宅地

城北エリアは、都心へのアクセスを保ちながら価格を抑えられるエリアとして、ファミリー層や初めての住宅購入者に人気です。商業施設や公共交通が充実し、生活利便性が高いのが特徴です。

豊島区：再開発で進化する副都心

平均中古マンション価格：約7,500万円台
豊島区は池袋を中心に大規模な再開発が進行中で、副都心としての機能が強化されています。池袋駅は8路線が乗り入れる一大ターミナル駅で、交通利便性は都内トップクラスです。

池袋西口ではサンシャインシティ、東口ではハレザ池袋など大型商業施設が充実。文化施設も豊富で、東京芸術劇場やサンシャイン水族館など、生活に彩りを添える施設が揃っています。

北区：下町情緒と利便性が共存

平均中古マンション価格：約5,000万円台
北区は23区内で比較的価格が抑えられている一方、赤羽・王子エリアを中心に複数路線が利用でき、都心へのアクセスが良好です。

赤羽は「住みたい街ランキング」で急上昇しており、飲食店が充実した商店街と、埼京線・宇都宮線・高崎線などが利用できる交通利便性が人気の理由です。

板橋区・練馬区：緑豊かで広々とした住環境

板橋区平均価格：約5,500万円台
練馬区平均価格：約6,000万円台

板橋区と練馬区は、23区内で最も面積が広く、緑豊かな公園や住宅地が広がっています。練馬区は一戸建ての価格上昇率が20%以上と高く、資産価値の伸びが期待できるエリアです。

両区とも子育て支援が充実しており、保育園・幼稚園・学校の施設が豊富。大きな公園（石神井公園、光が丘公園など）があり、子どもの遊び場に困りません。

城南エリア（品川・大田）：交通利便性抜群

城南エリアは、羽田空港や新幹線へのアクセスが良好で、ビジネスパーソンや出張の多い方に人気です。特にリニア中央新幹線の開業が予定される品川駅周辺は、今後大きな価格上昇が期待されています。

品川区：リニア開業で大注目

平均中古マンション価格：約8,000万円台
一戸建て価格上昇率：20%以上（2019年比）

品川区はリニア中央新幹線の始発駅として、東京と名古屋を40分で結ぶ一大交通拠点になることが決定しています。品川駅周辺では大規模再開発が進行中で、オフィス・ホテル・高級マンションが続々と供給されています。

人気エリア：

• 目黒・五反田：山手線駅で都心アクセス抜群
• 大崎：再開発で大型オフィスビルが集積
• 天王洲アイル：水辺の開放感ある住環境
• 武蔵小山：商店街が充実、下町情緒と利便性が共存

大田区：羽田空港至近の利便性

平均中古マンション価格：約6,000万円台
一戸建て価格上昇率：20%以上（2019年比）

大田区は羽田空港への近さが最大の魅力で、国内外への出張が多いビジネスパーソンに人気です。蒲田・大森・田園調布など、多様なエリア特性があります。

注目エリア：

• 蒲田：複数路線利用可能、商店街が発達
• 大森：閑静な住宅地と商業施設のバランスが良好
• 田園調布：高級住宅地の代名詞、資産価値が安定
• 平和島・大森海岸：湾岸エリアの開発が進行中

多摩地域（立川・八王子・町田）：郊外のゆとりある暮らし

多摩地域は、23区に比べて大幅に価格が抑えられる一方、広い住空間と豊かな自然環境を享受できるエリアです。テレワークの普及により、都心通勤の頻度が減った方々からの注目が高まっています。

立川市：多摩地域の中心都市

土地価格相場：約77.7万円/坪
地価上昇率：6.8%（令和7年基準地価）

立川市は多摩地域最大の商業拠点で、ルミネ立川、伊勢丹立川店、IKEAなど大型商業施設が充実しています。中央線・南武線・多摩モノレールが利用でき、新宿まで約30分とアクセスも良好です。

魅力：

• 商業施設の充実：駅周辺に百貨店・家電量販店が集積
• 文化施設：TACHIKAWA STAGE GARDENなど
• 公園：昭和記念公園（国営）が至近
• 行政機能：東京地方裁判所立川支部など官公庁が集積

八王子市：学園都市としての魅力

土地価格相場：約80.2万円/坪（最新）、約47.7万円/坪（エリアにより）
中古マンション平均価格：約3,000万円台

八王子市は23の大学・短大が立地する学園都市で、若者が多く活気があります。中央線・京王線・横浜線などが利用でき、新宿まで約40分、横浜方面へのアクセスも良好です。

八王子の魅力：

• 生活コストの低さ：23区の半額以下で広い住まいが実現
• 商店街の充実：個人商店から大型店まで多様な買い物環境
• 自然環境：高尾山など豊かな自然が身近
• イベント：八王子まつりなど年間70万人以上が訪れる

町田市：神奈川方面へのアクセスも良好

土地価格相場：約81.1万円/坪
一戸建て価格上昇率：20-30%（2019年比）

町田市は東京都でありながら神奈川県に隣接し、横浜方面へのアクセスも良好です。小田急線・横浜線が利用でき、新宿・横浜の両方面に通勤可能な立地が魅力です。

注目ポイント：

• 商業施設：町田モディ、小田急百貨店など駅前に集積
• 子育て環境：公園・教育施設が充実
• 住宅価格：23区より大幅に安く、広い家が持てる
• 将来性：一戸建て価格の上昇率が高く、資産価値の伸びに期待

その他注目の多摩地域

国立市：地価上昇率8.0%で多摩地域トップ。文教地区として人気が高く、一橋大学を中心とした落ち着いた街並みが魅力。

調布市：地価上昇率6.4%。京王線特急停車駅で都心アクセス良好。映画の街として文化施設が充実。

武蔵野市：吉祥寺を擁し、「住みたい街ランキング」常連。中古マンション価格上昇率が高く、資産価値が安定。

【価格比較表】東京都エリア別平均物件価格

東京都内の不動産価格は、エリアによって5倍以上の開きがあります。以下の比較表で、各エリアの価格帯を確認してください。

エリア	中古マンション 平均価格（70㎡）	㎡単価	前年比 変動率
千代田区 【最高級】	約2億5,100万円	約359万円	+18%以上
港区	約1億5,000万円	約214万円	+15%以上
中央区	約1億2,000万円	約171万円	+16.7%
渋谷区	約1億1,000万円	約157万円	+14%以上
目黒区	約9,000万円	約129万円	+12%
世田谷区 【人気上昇】	約8,867万円	約127万円	+28.5% (一戸建て)
品川区	約8,000万円	約114万円	+20%以上
豊島区	約7,500万円	約107万円	+10%
杉並区	約6,000万円	約86万円	+8%
江東区	約6,000万円	約86万円	+11%
大田区	約6,000万円	約86万円	+20%以上
練馬区	約6,000万円	約86万円	+20%以上
板橋区	約5,500万円	約79万円	+20%以上
墨田区	約5,500万円	約79万円	+10%
北区	約5,000万円	約71万円	+5%
江戸川区	約4,000万円	約57万円	+5%
【多摩地域】
武蔵野市 【吉祥寺】	約5,000万円	土地約117万円/坪	+15%以上
国立市	約4,000万円	土地約100万円/坪	+8.0%
町田市	約3,500万円	土地約81万円/坪	+20-30%
立川市	約3,500万円	土地約78万円/坪	+6.8%
八王子市	約3,000万円	土地約48-80万円/坪	+5%

※価格は2025年最新データに基づく概算です。実際の物件価格は立地・築年数・広さなどにより大きく異なります。

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この記事では、2025年最新の東京都不動産市場について、23区から多摩地域まで詳しく解説しました。特に注目すべき点は以下の通りです：

• 都心5区は過去最高値更新中：千代田区2.5億円、港区1.5億円と、富裕層向け市場が確立
• 再開発エリアに注目：江東区・品川区は今後さらなる価格上昇が期待
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