【2026年版】宮崎県の不動産市場分析｜宮崎市・都城市・延岡市のエリア別相場と今後の動向
「宮崎県で不動産を購入したいけど、どのエリアが良いか分からない」「2026年の不動産市場はどうなっているの?」そんな悩みを抱えていませんか?
宮崎県の不動産市場は、2025年に商業地が34年ぶりに上昇転換するなど、大きな転換期を迎えています。特に宮崎市中心部の繁華街「ニシタチ」周辺では、新規店舗の出店が相次ぎ、不動産価値が急上昇中です。
この記事では、2026年最新の公示地価データと実際の取引事例を基に、宮崎市・都城市・延岡市の3大エリアの不動産相場を徹底分析します。各エリアの特徴、価格動向、投資価値を詳しく解説していきます。
Contents
【市場概況】2025年宮崎県不動産市場の転換点
2025年の公示地価発表により、宮崎県の不動産市場が大きな転換期を迎えていることが明らかになりました。特に注目すべきは、商業地が34年ぶりに上昇に転じたという事実です。
国土交通省が2025年3月に発表した公示地価によると、宮崎県全体の地価は平均で前年比+1.5%上昇しました。これは4年連続の上昇で、地価回復の傾向が明確になっています。
宮崎県全体の地価動向
宮崎県の地価変動を用途別に見ると、以下のような特徴が見られます。
| 用途 | 平均地価(円/m²) | 坪単価(円/坪) | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 全用途平均 | 37,290円 | 123,300円 | +0.2% |
| 住宅地 | – | – | +1.0% |
| 商業地 | – | – | +2.8%(34年ぶり) |
特筆すべきは商業地の上昇です。宮崎市最大の繁華街「ニシタチ」では、コロナ禍からの回復により人出が戻り、「祝開店」の花輪が目立つほど新規出店が相次いでいます。この賑わいの復活が、ビルの収益性向上につながり、34年ぶりの商業地価上昇を実現しました。
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地価上昇の背景にある4つの要因
宮崎県で地価が上昇している背景には、以下の要因があります。
【エリア別分析①】宮崎市｜県内最高地価で4年連続上昇
宮崎市は宮崎県の県庁所在地であり、人口約40万人を擁する県内最大の都市です。2025年の公示地価では、県内で最も高い地価を記録し、住宅地・商業地ともに上昇傾向が続いています。
宮崎市の地価データ詳細
| 項目 | 平均地価(円/m²) | 坪単価(円/坪) | 前年比変動率 |
|---|---|---|---|
| 全用途平均 | 64,120円 | 211,969円 | +0.99% |
| 住宅地 | 50,437円 | 166,736円 | +0.81% |
| 商業地 | 97,235円 | 321,440円 | +1.46% |
| 工業地 | 33,266円 | 109,972円 | +0.30% |
宮崎市の公示地価は全国335位に位置し、全用途で4年連続の上昇を記録しています。特に商業地の上昇率+1.46%は、県内他都市と比較して際立っています。
一戸建て・土地の実勢価格
公示地価だけでなく、実際の取引価格も確認しておきましょう。国土交通省の不動産取引価格情報によると、2025年度の宮崎市における実勢価格は以下の通りです。
| 物件種別 | 平均取引価格 | 平均面積 | 平均築年数 |
|---|---|---|---|
| 一戸建て | 3,246万円 | 398㎡(約120坪) | 31年 |
| 土地 | 1,000万円前後 | – | – |
一戸建ての取引件数は506件と活発で、平均価格は3,246万円となっています。ただし、築年数が平均31年と古い物件が中心のため、新築や築浅物件の場合はこれより高額になる傾向があります。
宮崎市で注目すべき3つのエリア
宮崎市内でも、エリアによって特性と価格帯が大きく異なります。以下、特に注目すべき3つのエリアをご紹介します。
坪単価: 25万円〜35万円
メリット: 商業施設充実、利便性抜群
※商業地として最も活況
坪単価: 12万円〜18万円
メリット: 新しい街並み、ファミリー層に人気
※子育て世帯に最適
坪単価: 5万円〜10万円
メリット: 価格が手頃、自然環境豊か
※価格重視の方向け
【エリア別分析②】都城市｜価格調整局面も長期的には安定
都城市は人口約16万人を擁する宮崎県第2の都市で、霧島連山の麓に位置する農業・畜産業の拠点です。焼酎の生産地としても有名で、「霧島酒造」など大手酒造メーカーが立地しています。
都城市の地価データと価格動向
2025年の都城市の地価データは、短期的な価格調整局面を示していますが、長期的には安定した市場です。
| 項目 | 2025年データ | 2024年比較 | 評価 |
|---|---|---|---|
| 平均坪単価 | 5.7万円/坪 | -11.8% | 調整局面 |
| 取引件数 | 97件 | 減少傾向 | 様子見ムード |
| 平均取引価格(土地) | 1,236万円 | – | 手頃な価格帯 |
| 平均土地面積 | 924㎡(約280坪) | – | 広い敷地が特徴 |
都城市の地価は、2024年から2025年にかけて前年比-11.8%の調整が見られます。これは以下の要因によるものです。
しかし、これは一時的な調整局面と考えられます。都城市は農業・畜産業・焼酎製造業など地域経済の基盤がしっかりしており、長期的には安定した不動産市場を形成しています。
都城市の投資価値と将来性
【エリア別分析③】延岡市｜県北の拠点都市、工業地域として発展
延岡市は人口約12万人、宮崎県北部の中核都市です。旭化成グループの企業城下町として発展し、化学工業を中心とした製造業が盛んな地域です。
延岡市の地価データ
| 項目 | 2025年データ | 前年比 | 県内順位 |
|---|---|---|---|
| 平均坪単価 | 11.2万円/坪 | +0.05% | 2位/19市町村 |
| 平米単価 | 34,003円/m² | +0.05% | – |
| 全国順位 | 810位/1,524市区町村 | – | 中位安定 |
延岡市の地価は県内2位を維持しており、微増ながら安定した推移を見せています。宮崎市に次ぐ地価水準は、県北の経済拠点としての地位を反映しています。
延岡市の駅別地価ランキング
| 駅名 | 坪単価 | m²単価 | 前年比変動率 |
|---|---|---|---|
| 南延岡駅 | 12.0万円 | 3.6万円 | – |
| 旭ケ丘駅 | – | – | +0.50% |
| 土々呂駅 | 6.8万円 | 2.0万円 | -1.40% |
南延岡駅周辺が最も地価が高く、市の中心部として機能しています。一方、郊外の土々呂駅周辺は価格が手頃で、広い敷地を求める方に適しています。
【3都市比較】あなたに最適なエリアはどこ?
宮崎市・都城市・延岡市の3都市を、様々な観点から比較してみましょう。あなたのライフスタイルと予算に最も適したエリアが見つかるはずです。
| 比較項目 | 宮崎市 | 都城市 | 延岡市 |
|---|---|---|---|
| 平均坪単価 | 21.2万円 (最高) |
5.7万円 (最安) |
11.2万円 (中間) |
| 価格動向 | +0.99% 上昇継続 |
-11.8% 調整局面 |
+0.05% 安定推移 |
| 商業施設 | 非常に充実 |
一通り揃う |
充実 |
| 雇用環境 | 官公庁・サービス業中心 | 農業・畜産・製造業 | 化学工業・製造業 |
| 交通利便性 | 空港直結 |
車中心 |
JR・高速道 |
| おすすめ度 | 利便性重視 |
コスト重視 |
バランス重視 |
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【2026年展望】宮崎県不動産市場の今後の動向
2026年の宮崎県不動産市場は、緩やかな上昇トレンドの継続が予想されますが、いくつかの注意点があります。
プラス要因：地価上昇を後押しする3つの要素
以下の3つの要因が、2026年も宮崎県の不動産市場を支えると予想されます。
マイナス要因：注意すべき3つのリスク
一方で、以下のリスク要因にも注意が必要です。
2026年の購入タイミング戦略
以上の要因を踏まえると、2026年の宮崎県不動産市場における購入タイミングは、エリアによって戦略を変える必要があります。
| エリア | 推奨タイミング | 理由 |
|---|---|---|
| 宮崎市中心部 | 早めの購入 | 上昇トレンド継続中。再開発効果で今後さらに上昇の可能性 |
| 都城市 | 底値確認後 | 調整局面が落ち着くまで様子見。底値圏での購入が賢明 |
| 延岡市 | 適時購入可 | 安定推移しており、好条件物件が出たら購入検討 |
特に金利上昇リスクを考慮すると、2026年前半での購入検討が有利と言えます。住宅ローン金利が本格的に上昇する前に、有利な条件で資金調達できる可能性が高いためです。
【実践編】Yahoo!不動産で効率的に宮崎県の物件を探す方法
宮崎県の不動産市場について理解できたら、次は実際に物件を探してみましょう。Yahoo!不動産は、Yahoo! JAPAN運営の信頼性の高い不動産ポータルサイトで、宮崎県の豊富な物件情報を効率的に検索できます。
Yahoo!不動産の3つの大きなメリット
【ステップバイステップ】効率的な物件検索の流れ
ステップ1: エリアの絞り込み(所要時間：3分)
1. Yahoo!不動産のトップページにアクセス
2. 「宮崎県」を選択
3. 宮崎市・都城市・延岡市など希望の市町村を選択
4. さらに細かく「沿線・駅」で絞り込み可能
ステップ2: 物件条件の設定(所要時間：5分)
1. 物件種別を選択(新築/中古、一戸建て/マンション/土地)
2. 価格帯を設定(この記事の相場データを参考に現実的な範囲で設定)
3. 間取り・面積・築年数などの条件を追加
4. こだわり条件(駐車場、ペット可など)を設定
ステップ3: 物件情報の比較検討(所要時間：15分〜)
1. 検索結果から気になる物件をピックアップ
2. 物件詳細ページで写真・間取り図・周辺地図を確認
3. 口コミ・周辺情報タブで生活環境をチェック
4. 類似物件の自動提案も活用して比較
ステップ4: 資料請求(所要時間：5分)
1. 気になる物件の「資料請求」ボタンをクリック
2. 必要事項(氏名、連絡先など)を入力
3. 複数物件をまとめて資料請求可能
4. 資料請求完了でYahoo!ショッピングクーポンGET
ステップ5: 現地見学・契約(所要時間：数日〜数週間)
1. 資料を確認し、現地見学したい物件を選定
2. 不動産会社に見学予約
3. 複数物件を見学して最終決定
4. 成約で最大20万円相当のPayPayポイント進呈
エリア別おすすめ検索条件
この記事で解説した3都市の特性を踏まえ、エリア別の推奨検索条件をご紹介します。
| エリア | 推奨価格帯(土地) | 推奨面積 | おすすめ検索ワード |
|---|---|---|---|
| 宮崎市中心部 | 2,500万円〜4,500万円 | 100坪〜150坪 | 駅近、商業施設近 |
| 宮崎市郊外 | 800万円〜1,500万円 | 150坪〜200坪 | 閑静な住宅地、学校近 |
| 都城市 | 800万円〜1,500万円 | 200坪〜300坪 | 広い敷地、温泉近 |
| 延岡市 | 1,200万円〜2,000万円 | 120坪〜180坪 | 南延岡駅近、工業団地近 |
【FAQ】宮崎県不動産購入のよくある質問
A: エリアによって異なります。
宮崎市中心部：上昇トレンドが継続しており、再開発効果でさらなる上昇が予想されます。購入を検討している方は早めの行動がおすすめです。
都城市：現在は調整局面にあり、底値圏を見極めてからの購入が賢明です。2026年後半以降が有望かもしれません。
延岡市：安定推移しており、好条件物件が出たタイミングでの購入が適切です。
ただし、金利上昇リスクを考慮すると、2026年前半までの購入検討が有利と言えます。
A: 投資目的なら宮崎市、居住目的でコスト重視なら都城市がおすすめです。
宮崎市は県庁所在地として商業施設・交通インフラが充実し、人口も比較的安定しています。転売・賃貸を視野に入れた投資なら、流動性の高い宮崎市が有利です。
都城市は価格が宮崎市の約1/3で、広い敷地が購入できます。長期居住を前提に、ゆとりある生活環境を求める方に適しています。ただし、人口減少リスクは宮崎市よりやや高めです。
A: はい、条件を満たせば確実にもらえます。
資料請求特典(最大1,500円クーポン)：対象物件の資料請求完了後、Yahoo! JAPANのマイページからクーポンを取得できます。通常1週間以内に反映されます。
成約特典(最大20万円相当のPayPayポイント)：対象物件を成約し、必要書類を提出後、審査を経てPayPayポイントが付与されます。付与まで通常2〜3ヶ月程度かかります。
※特典の詳細な条件や対象物件は、Yahoo!不動産の公式サイトで最新情報をご確認ください。
A: 南海トラフ地震のリスクはありますが、対策も進んでいます。
宮崎県は南海トラフ地震の想定震源域に含まれており、将来的に大規模地震が発生する可能性があります。特に沿岸部では津波リスクに注意が必要です。
対策として重要なポイント：
・ハザードマップで浸水想定区域を必ず確認
・新耐震基準(1981年6月以降)の物件を選ぶ
・できれば2000年基準(より厳格)を満たす物件が理想
・地震保険への加入を検討
・内陸部や高台の物件を選ぶことでリスク軽減
宮崎市・都城市・延岡市ともに、市街地の多くは比較的安全なエリアです。購入前に必ず各市の防災マップを確認しましょう。
A: 2026年時点では「固定金利」または「固定金利期間選択型」がおすすめです。
2024年3月に日銀がマイナス金利を解除し、今後段階的な金利上昇が予想されます。2025年6月時点の変動金利は依然として低水準ですが、今後の上昇リスクを考慮すると：
固定金利のメリット：
・金利上昇リスクを回避できる
・返済計画が立てやすい
・心理的な安心感がある
固定金利期間選択型(10年固定など)：
・当初期間は金利を固定し、その後の状況を見て変動か固定か選択可能
・変動金利と全期間固定の中間的な選択肢
特に借入期間が長い方(25年以上)や、金利上昇に対する備えが不安な方は、固定金利を検討する価値があります。
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まとめ：2026年宮崎県不動産市場で賢く物件を手に入れる
この記事では、2025年の最新公示地価データと実際の取引事例をもとに、宮崎県の不動産市場を詳しく解説しました。特に注目すべき点は以下の通りです。
- 宮崎市中心部は34年ぶりの商業地上昇：繁華街の賑わい回復により、投資価値が高まっている
- 都城市は調整局面も長期的には安定：手頃な価格で広い土地が購入できるチャンス到来
- 延岡市は県内2位の地価を安定維持：製造業の雇用基盤がしっかりしており安心
- 2026年は金利上昇前の最後のチャンス：前半での購入検討が有利な可能性
特に以下のような方には、今が絶好のタイミングです：
- 宮崎県でのマイホーム購入を検討している25〜45歳のファミリー層
- 都市部の利便性と温暖な気候・自然環境を両立したい方
- 大手ポータルサイトで効率的に物件を比較検討したい方
- 資料請求や成約時の特典でお得に不動産購入を進めたい方
- 安定した雇用環境と適正価格の不動産を求める方
2026年は宮崎県不動産市場の重要な転換期です。
金利上昇前の今こそ、理想の物件を見つける絶好のチャンスです。
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