【2026年版】愛媛県の不動産市場完全ガイド｜松山市・今治市・新居浜市のエリア別相場と賢い物件探し
「愛媛県でマイホームを購入したいけれど、どのエリアが自分に合っているのか分からない」「松山市と今治市、新居浜市では価格や住環境にどんな違いがあるの？」そんな疑問をお持ちではありませんか？
愛媛県の不動産市場は、2025年から2026年にかけて地域による二極化が進行しています。松山市中心部では地価が上昇傾向にある一方、地方部では下落が続くなど、エリアごとに大きな価格差が生まれています。
この記事では、最新の2026年データに基づき、愛媛県の主要3市(松山市・今治市・新居浜市)の不動産相場、市場動向、住環境の特徴を徹底比較。さらに、効率的な物件探しができるYahoo!不動産の活用法まで、実践的な情報をお届けします。
Contents
【2026年最新】愛媛県不動産市場の全体動向
2026年の愛媛県不動産市場は、全国的な不動産価格上昇の流れとは異なる独自の動きを見せています。国土交通省の最新データによると、愛媛県全体の地価は前年比マイナス0.91%と微減が続いていますが、エリアごとに明確な差が生まれています。
愛媛県の不動産市場を取り巻く3つの重要トレンド
1. 松山市への一極集中が加速
県庁所在地である松山市では、2019年以降地価の下げ止まりが鮮明になっています。特に持田町などの優良住宅地では富裕層の需要により地価が力強く上昇しており、2025年の公示地価は前年比プラス0.33%と3年連続の上昇を記録しました。
高齢者層が郊外や市外から松山市中心部へ転居する動きが活発化しており、利便性の高い中心部のマンション販売が好調です。愛媛県外の投資家による投資需要も市場を下支えしています。
2. 地方部の人口減少による価格下落
松山市の好調とは対照的に、南予地域(大洲市・宇和島市・八幡浜市)では大幅な地価下落が続いています。人口減少と高齢化が進行しており、住宅需要の減少が顕著です。
今治市や新居浜市といった東予地域の主要都市でも、イオンモール周辺などの商業施設近隣を除き、全体的には下落傾向が継続しています。
3. 建築費高騰による新築供給の減少
全国的な建築資材価格の上昇と人手不足により、新築住宅のコストが大幅に増加しています。2025年の省エネ基準義務化も相まって、新築住宅価格は2020年比で平均15〜20%上昇しています。
この影響で、価格が比較的手頃な中古住宅や既存住宅への注目度が高まっているのが2026年のトレンドです。
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【松山市】愛媛県最大の不動産市場｜エリア別相場と特徴
松山市の不動産価格相場(2026年最新版)
| 物件タイプ | 平均価格 | 坪単価 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 新築一戸建て | 1,998〜6,672万円 | 52.7万円/坪 | +1.58% |
| 中古一戸建て | 1,784万円 | 50.4万円/坪 | +1.58% |
| 土地 | 2,543万円 | 25.4万円/坪 | +0.70% |
| 中古マンション | 1,850万円 | – | +4.89% |
※データ出典: 国土交通省不動産取引価格情報、SUUMO、LIFULL HOME’S(2024年第4四半期〜2025年第3四半期)
松山市内のエリア別特徴と価格差
地価動向: 上昇傾向(+0.3〜1.2%)
坪単価: 60〜120万円
特徴: 利便性が高く、富裕層・高齢者の転入が活発。商業施設・医療機関が充実。
地価動向: 横ばい〜微増
坪単価: 40〜60万円
特徴: ファミリー層に人気。学校・公園が充実し、新築分譲が多い。
地価動向: 下落傾向(-0.5〜1.5%)
坪単価: 20〜35万円
特徴: 価格が手頃だが、中心部へのアクセスにやや時間がかかる。自然環境は良好。
松山市で物件を探すべき人・避けるべき人
【今治市】造船とタオルの街｜工業都市の不動産市場
今治市の不動産価格相場(2026年最新版)
| 物件タイプ | 平均価格 | 坪単価 | 松山市との差 |
|---|---|---|---|
| 新築一戸建て | 1,200〜2,800万円 | 11.7万円/坪 | ▲41万円/坪 |
| 中古一戸建て | 1,021万円 | 10.1万円/坪 | ▲40.3万円/坪 |
| 土地 | 1,026万円 | 6.6万円/坪 | ▲18.8万円/坪 |
| 公示地価平均 | – | 13.9万円/坪 | 前年比-0.61% |
※データ出典: 国土交通省不動産取引価格情報(2024年第1〜4四半期)
今治市の不動産市場の特徴
1. 松山市比で価格が約40〜50%安い
今治市の不動産価格は、松山市の半額程度で購入できるのが最大の魅力です。同じ予算で松山市の倍近い広さの土地や住宅が手に入ります。特に広い敷地を確保したいファミリー層にとっては、コストパフォーマンスに優れた選択肢となります。
2. イオンモール今治新都市周辺が人気
2016年に開業したイオンモール今治新都市の周辺エリアは、地価の下落幅が縮小しており、一部では横ばい〜微増に転じています。大型商業施設の存在が生活利便性を高め、若いファミリー層の移住・定住を促進しています。
3. 造船業・タオル産業の影響
今治市は日本最大の造船業集積地であり、今治タオルで知られる繊維産業も盛んです。これらの産業に従事する人々の住宅需要が市場を下支えしていますが、近年は造船不況の影響もあり、全体的な地価は緩やかな下落傾向にあります。
4. しまなみ海道による観光・移住需要
しまなみ海道でつながる瀬戸内海の島々へのアクセスが良好で、サイクリストやアウトドア愛好家からの注目度が高まっています。近年は二拠点居住や移住先としての問い合わせも増加しています。
【新居浜市】住友グループの企業城下町｜工業都市の住環境
新居浜市の不動産価格相場(2026年最新版)
| 物件タイプ | 平均価格 | 坪単価 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 新築一戸建て | 1,100〜2,500万円 | 8.0万円/坪 | +0.88% |
| 中古一戸建て | 1,050万円 | 6.1万円/坪 | +0.88% |
| 土地 | 730〜959万円 | 2.4万円/坪 | -0.68% |
| 中古マンション | 1,850万円 | – | +1.0% |
※データ出典: 国土交通省不動産取引価格情報、SUUMO(2024年第1〜4四半期)
新居浜市の不動産市場の特徴
1. 愛媛県内で最も手頃な価格帯
新居浜市の土地価格は松山市の約1/10と、愛媛県内で最も手頃な価格帯となっています。1,000万円台前半で新築一戸建てが購入できるケースも多く、初めてのマイホーム購入者にとって魅力的な選択肢です。
2. 住友グループの企業城下町としての安定性
新居浜市は住友化学・住友金属鉱山などの住友グループの大型工場が集積する工業都市です。これらの企業の業績が好調であることが、新居浜市の工業地価や住宅需要を下支えしています。
特に新居浜駅周辺とイオンモール新居浜周辺は、商業施設の利便性と企業の雇用が相まって、比較的堅調な需要が続いています。
3. 人口減少による将来的な資産価値への懸念
新居浜市の人口は2015年からの5年間で減少傾向にあります。今後は地価下落の可能性も考えられるエリアと言えるため、資産価値の維持よりも生活コストの低さを重視する方に向いています。
【完全比較】松山市・今治市・新居浜市｜あなたに最適なエリアは？
総合比較表：価格・利便性・将来性
| 比較項目 | 松山市 | 今治市 | 新居浜市 |
|---|---|---|---|
| 新築一戸建て平均価格 | 3,500万円 | 2,000万円 | 1,800万円 |
| 土地坪単価 | 43.3万円/坪 | 13.9万円/坪 | 8.0万円/坪 |
| 地価動向(前年比) | +0.33% | -0.61% | -1.72% |
| 人口動向 | 横ばい | 減少傾向 | 減少傾向 |
| 商業施設充実度 | |||
| 医療機関充実度 | |||
| 公共交通利便性 | |||
| 教育環境 | |||
| 自然環境 | |||
| 資産価値維持の見込み | ◎ 高い | △ 普通 | ▲ やや低い |
| おすすめ度(総合) |
ライフスタイル別おすすめエリア診断
✓ 利便性最優先
✓ 文化・教育環境重視
✓ 県外からの移住
✓ 予算に余裕がある
✓ 広い土地が欲しい
✓ 自然環境も大事
✓ サイクリング好き
✓ 適度な利便性
✓ 製造業勤務
✓ 生活コスト削減
✓ 静かな環境希望
✓ 転売考えず終の棲家
【2026年版】愛媛県で不動産を購入・売却するベストタイミング
購入のベストタイミング
1. 松山市中心部：早めの行動が吉
松山市の中心部・東部エリアは地価上昇が継続しており、今後も緩やかな上昇が予想されます。購入を検討している方は2026年前半の早いタイミングで動くことをおすすめします。特に持田町などの人気エリアは、さらなる価格上昇の可能性があります。
2. 今治市・新居浜市:じっくり検討できる
今治市と新居浜市は価格が安定〜緩やかな下落傾向にあるため、焦って購入する必要はありません。複数の物件をじっくり比較検討し、価格交渉の余地も期待できます。
3. 中古住宅・既存住宅:今が狙い目
新築住宅価格の高騰により、中古住宅への注目度が急上昇しています。リノベーション済み物件や築浅の中古物件は、新築の60〜70%の価格で購入できるケースもあり、2026年は中古住宅市場が活況です。
売却のベストタイミング
1. 松山市の物件:今すぐ売却がおすすめ
松山市中心部・東部の物件は現在が価格のピークである可能性が高いです。今後の金利上昇や経済状況の変化により、価格が頭打ちになるリスクもあるため、売却を検討している方は早めの行動をおすすめします。
2. 今治市・新居浜市の物件:慎重な判断を
今治市と新居浜市の物件は、人口減少により今後も価格下落が続く可能性があります。売却を考えている方は、これ以上の価格下落を避けるため早めの売却を検討するか、または賃貸として運用する選択肢も検討すべきです。
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【よくある質問】愛媛県の不動産購入Q&A
総合的には松山市が最も住みやすいと言えます。商業施設・医療機関・教育環境が充実しており、公共交通も便利です。ただし、価格が高いため、コストパフォーマンスを重視するなら今治市がおすすめです。自然環境と生活コストの両立なら新居浜市も選択肢になります。
地価上昇が続いています。ただし、2026年後半以降は金利上昇の影響で価格が頭打ちになる可能性があります。購入を検討している方は2026年前半の早めの行動がおすすめですが、無理な予算で購入するのは避けましょう。
2026年は中古住宅が狙い目です。新築住宅価格が建築費高騰により15〜20%上昇している一方、中古住宅は比較的手頃な価格で購入できます。特に築10年以内のリノベーション済み物件は、新築の60〜70%の価格で購入できるケースもあり、コストパフォーマンスに優れています。
日本銀行の政策金利引き上げにより、2026年も住宅ローン金利は上昇傾向が続く見込みです。変動金利は2024年から0.15%程度上昇しており、さらなる上昇の可能性があります。固定金利での借入や、繰り上げ返済の計画を検討することをおすすめします。
正直に申し上げると、人口減少が続いているため、資産価値の維持は難しい可能性があります。ただし、終の棲家として購入するのであれば、資産価値よりも生活コストの低さを重視する考え方もあります。将来的な転売を考えるなら松山市、長く住み続けるなら今治市・新居浜市が適しています。
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最低でも3〜5件は実際に見学することをおすすめします。資料だけでは分からない日当たり、騒音、周辺環境などを確認できます。また、平日と休日の両方で周辺を歩いてみると、より正確な判断ができます。
【まとめ】愛媛県で理想の物件を見つけるための最終チェックリスト
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この記事では、2026年最新の愛媛県不動産市場について、松山市・今治市・新居浜市の詳細な相場と市場動向をお伝えしました。最後に、重要なポイントをおさらいしましょう。
- 松山市：愛媛県で最も利便性が高く、地価も上昇傾向。資産価値重視なら中心部・東部エリアがおすすめ(平均坪単価43.3万円)
- 今治市：松山市の約1/3の価格で購入可能。広い土地が欲しいファミリー層に最適(平均坪単価13.9万円)
- 新居浜市：愛媛県内で最も手頃な価格帯。生活コストを抑えたい方や製造業勤務者に向いている(平均坪単価8.0万円)
- 2026年のトレンド：新築価格高騰により、中古住宅・既存住宅への注目度が急上昇。リノベーション済み物件が狙い目
特に以下のような方には、今すぐ行動することを強くおすすめします：
- 松山市中心部での購入を検討している方 → 地価上昇が続いているため、早めの決断が有利
- コストパフォーマンスを重視する方 → 今治市・新居浜市の物件を今のうちにチェック
- 中古住宅に興味がある方 → 2026年は中古市場が活況、好条件物件を逃さないために定期的な情報収集を
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※本記事の価格情報は2024年第4四半期〜2025年第3四半期のデータに基づいています。実際の物件価格は物件の状態・立地・築年数等により大きく異なります。必ず複数の不動産会社で査定を受け、ご自身で最終判断をしてください。
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