【2025年版】京都府の不動産市場完全ガイド｜京都市・宇治市・長岡京市のエリア別相場分析
「京都府で不動産を探したいけど、どのエリアが良いのか分からない」「京都市は高すぎる気がするけど、周辺エリアの相場は？」そんな悩みを抱えていませんか？
2025年現在、京都府の不動産市場は前年比3.65%上昇と全国でも上昇率8位を記録しており、特に京都市中心部は過去最高水準の価格帯を維持しています。しかし、エリアによって相場は大きく異なり、適切なエリア選びが重要になっています。
Contents
【2025年最新】京都府不動産市場の全体動向
京都府の不動産市場は2025年現在、公示地価平均が33万1,742円/㎡（坪単価109万6,668円）で前年比+3.65%の上昇を記録しています。この上昇率は全国47都道府県中8位という高い水準です。
京都府全体の価格推移と特徴
2015年から2024年にかけて、京都府の不動産価格は継続的な上昇傾向にあり、特に2023年から2024年は年平均2〜3%の上昇率を維持しています。この価格高騰の背景には以下の要因があります：
- インバウンド需要の回復：新型コロナ後の観光需要回復により、特に観光地周辺の不動産需要が増加
- 新築物件の供給不足：景観条例により新規建設が制限され、既存物件の価値が上昇
- 低金利環境の継続：住宅ローン金利が低水準を維持し、購買需要を下支え
- 京都市中心部の高額化：中心部価格上昇により、周辺エリアへの需要が波及
用途別の価格動向
| 用途 | 平均価格（㎡単価） | 前年比変動率 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 住宅地 | 15万8,828円 | +2.05% | 利便性の良いエリアで堅調 |
| 商業地 | 90万2,585円 | +7.88% | 観光地・繁華街で急上昇 |
| 工業地 | 11万8,275円 | +7.37% | 物流需要で上昇幅拡大 |
特に注目すべきは商業地の+7.88%という高い上昇率です。四条河原町交差点周辺では1,050万円/㎡という府内最高価格を記録しており、インバウンド需要の回復とマンション需要の旺盛さが背景にあります。
【エリア別完全分析】京都市の不動産相場
京都市は京都府の不動産市場を牽引する中心エリアで、公示地価平均54万0,154円/㎡（前年比+5.63%）と、府内で最も高い上昇率を示しています。
京都市の区別詳細相場
京都市内11区全てで地価が上昇傾向にあり、特に中心部の上昇が顕著です。2025年の最新データによると：
| 区名 | 中古マンション相場（70㎡） | 特徴 | おすすめ度 |
|---|---|---|---|
| 中京区 【人気エリア】 |
約4,269万円 | 市内最も人口増加、生活利便性抜群 | |
| 上京区 | 約4,000万円 | 御所周辺、文化庁移転予定 | |
| 下京区 | 約4,000万円 | 京都駅周辺、交通至便 | |
| 左京区 | 約3,500万円 | 文教エリア、一部で高額取引 | |
| 東山区 | 約3,200万円 | 観光地近接、+6.6%の急上昇 |
京都市で物件を探す際の重要ポイント
京都市で物件を探すなら、予算4,000万円以上を見込むのが現実的です。ただし、山科区や伏見区南部など周辺エリアでは3,000万円台から選択肢があります。
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【注目エリア】宇治市の不動産相場と魅力
宇治市は京都市に次ぐ府内第2の人口を擁し、公示地価平均13万3,404円/㎡（前年比+3.69%）と、京都市から需要が波及し上昇が続いています。
宇治市の物件タイプ別相場
| 物件タイプ | 平均価格 | 特徴 |
|---|---|---|
| 中古マンション（70㎡） | 1,862万円〜2,275万円 | 京都市の半額程度、駅近が人気 |
| 一戸建て | 平均2,048万円 | ファミリー層に人気、庭付き多数 |
| 土地（坪単価） | 41万8,953円/坪 | 注文住宅用地として需要増 |
宇治市が選ばれる理由
- 京都市への好アクセス：JR奈良線・京阪宇治線で京都駅まで約20分、大阪方面への通勤も可能
- 世界遺産のまち：平等院鳳凰堂、宇治上神社など文化的環境が充実
- 価格の手頃さ：京都市の半額程度で購入可能、コストパフォーマンス抜群
- 子育て環境：公園・学校が充実、落ち着いた住宅地が多い
- 将来性：京都市の高騰により今後も需要波及が期待される
宇治市の人気駅エリア
宇治市で最も高価格なのは六地蔵駅周辺（19万2,545円/㎡）で、JR・地下鉄・京阪の3路線が利用可能な利便性が評価されています。宇治駅、黄檗駅周辺も人気エリアで、駅徒歩12分圏内の物件が活発に取引されています。
【京阪間の好立地】長岡京市の不動産相場
長岡京市は公示地価平均21万8,705円/㎡（前年比+4.93%）と、京都府内で3番目に高い水準ながら、京都・大阪双方へのアクセスの良さで注目を集めています。
長岡京市の相場と特徴
2024年の土地取引価格は坪単価101万円（前年比+21.6%）と大幅上昇を記録。実際の不動産取引における土地取引価格は平米単価27万5,000円/㎡と、公示地価よりも26%高い水準で取引されています。
| 項目 | データ | 評価 |
|---|---|---|
| 土地相場（坪単価） | 101万円 | 前年比+21.6%の急上昇 |
| 基準地価平均 | 24万4,125円/㎡ | 府内第2位の高水準 |
| 人気駅エリア | 長岡天神駅周辺 | 24万0,363円/㎡で最高値 |
| 将来人口推計（2045年） | 2015年比87.9 | 周辺平均80.2より有望 |
長岡京市の強みと選ばれる理由
JR京都線で京都駅まで約10分
2路線利用可能で通勤・通学に便利
JR京都線で大阪駅まで約25分
京阪間のベストポジション
北大路駅・桂駅周辺の静かな住宅地
子育て支援制度も手厚い
特に注目すべきはJR長岡京駅と阪急長岡天神駅を結ぶ道路の拡幅工事が進捗しており、今後さらに利便性が向上する見込みです。
【物件タイプ別】新築vs中古の選び方
京都府で物件を探す際、新築と中古のどちらを選ぶべきか迷う方も多いでしょう。それぞれの特徴と相場を理解し、自分のライフスタイルと予算に合った選択をすることが重要です。
新築物件の特徴と相場
京都府では景観条例により新築マンションの供給が制限されているため、新築プレミアムが非常に高いのが特徴です。京都市中心部の新築マンションは中古物件の1.5〜2倍の価格帯となることも珍しくありません。
中古物件の特徴と相場
京都府の中古マンション市場は築年数が進んでも価格が下落しにくいという特徴があります。例えば中京区では築16〜20年と築21〜25年の物件が、いずれも平米単価78万円と同水準で取引されています。
エリア・予算別おすすめ選択
| エリア | 予算3,000万円以下 | 予算3,000〜5,000万円 | 予算5,000万円以上 |
|---|---|---|---|
| 京都市中心部 | 中古マンション（築30年前後） | 中古マンション（築20年前後） | 新築・築浅中古 |
| 宇治市 | 中古マンション・一戸建て | 新築一戸建て・築浅中古 | 新築マンション |
| 長岡京市 | 中古マンション | 中古一戸建て・新築一戸建て | 新築マンション・高級一戸建て |
おすすめの判断基準：
- 予算重視→中古物件：同じ予算でより良い立地・広さを選択可能
- 設備・性能重視→新築物件：最新の省エネ・耐震性能を求めるなら新築
- 資産価値重視→京都市中心部の中古：価格下落しにくく、将来の売却も有利
- ファミリー・郊外希望→宇治市・長岡京市の中古一戸建て：庭付き、駐車場付きでコスパ抜群
【最大20万円還元】Yahoo!不動産の活用法
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効率的な活用ステップ
ステップ1: エリア・条件設定（所要時間：5分）
1. Yahoo!不動産公式サイトにアクセス
2. 希望エリア（京都市・宇治市・長岡京市など）を選択
3. 物件タイプ（マンション・一戸建て）を選択
4. 予算・間取り・駅徒歩などの条件を設定
ステップ2: 複数物件の資料請求（所要時間：10分）
1. 気になる物件を5〜10件程度リストアップ
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3. 各物件の詳細資料を比較検討
4. 口コミ・周辺情報もしっかり確認
ステップ3: 現地見学・絞り込み（所要時間：数日〜数週間）
1. 資料をもとに3〜5件に絞り込み
2. 現地見学を予約・実施
3. 周辺環境（駅・スーパー・学校）を実際に確認
4. 最終候補を2件程度に絞る
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Yahoo!不動産を活用することで、物件探しの効率が大幅に向上し、さらに最大20万円超の経済的メリットも享受できます。特に京都府のような高額エリアでは、この特典の価値は非常に大きいと言えます。
【よくある質問】京都府の不動産購入FAQ
エリアと物件タイプにより大きく異なりますが、目安は以下の通りです：
京都市中心部（中京区・上京区・下京区）
・中古マンション（70㎡）：4,000万円〜
・新築マンション：6,000万円〜
・一戸建て：5,000万円〜
宇治市
・中古マンション（70㎡）：1,800万円〜2,300万円
・一戸建て：2,000万円〜3,500万円
長岡京市
・中古マンション：2,500万円〜3,500万円
・一戸建て：3,000万円〜4,500万円
頭金は物件価格の20%程度、諸費用として物件価格の5〜10%を準備しておくことをおすすめします。
京都市では建物の高さ制限や外観規制があり、これが物件市場に以下の影響を与えています：
購入時のメリット
・新築供給が制限されるため、中古物件の資産価値が下落しにくい
・景観が保たれ、住環境の質が維持される
購入時の注意点
・リフォームや建て替え時に制約がある
・外壁の色や屋根の形状に規制がかかる場合がある
・事前に京都市の景観政策課への確認が必要
物件購入時は、将来のリフォーム計画も考慮して物件を選ぶことが重要です。
2025年以降の価格動向について、専門家の見解は以下の通りです：
短期（1〜3年）
・京都市中心部：高止まり継続、年2〜3%程度の緩やかな上昇
・宇治市・長岡京市：京都市からの需要波及で年3〜4%程度の上昇見込み
中長期（3〜10年）
・金利上昇リスクはあるものの、供給不足が価格を下支え
・インバウンド需要の継続で観光地近接エリアは堅調
・京都駅周辺の再開発（チームラボ進出等）でさらなる上昇も
リスク要因
・金利上昇による購買意欲の減退
・人口減少による長期的な需要減少
・観光需要の変動（国際情勢の影響）
購入を検討しているなら、金利が低い現在が好機と考えられます。
はい、条件を満たせば確実に受け取れます。ただし、以下の点に注意してください：
資料請求特典（最大1,500円分クーポン）
・対象物件の資料請求を行うと即時付与
・Yahoo!アカウントが必要
・有効期限内に使用する必要あり
成約特典（最大20万円相当PayPayポイント）
・対象物件の成約が条件
・PayPayアカウントが必要
・申請手続きが必要（成約後に案内あり）
・物件により還元額が異なる場合がある
特典の詳細は必ず公式サイトで最新情報を確認してください。キャンペーン内容は予告なく変更される場合があります。
ライフスタイルと優先順位により異なりますが、以下を参考にしてください：
宇治市がおすすめの方
・予算を抑えたい（中古マンション2,000万円台から）
・京都市内への通勤・通学がメイン
・世界遺産のある文化的環境を重視
・子育て環境・公園の充実を求める
・駅徒歩圏内でも価格が手頃
長岡京市がおすすめの方
・大阪・京都両方へのアクセスを重視
・JR・阪急の2路線利用を希望
・将来的な資産価値を重視（価格上昇率が高い）
・商業施設の充実を求める
・やや高めの予算でも利便性優先
実際に両エリアを訪問し、通勤時間や周辺環境を確認することを強くおすすめします。
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まとめ：京都府で理想の物件を見つけるために
京都府の不動産市場は2025年現在、前年比+3.65%の上昇を続け、全国8位の高い伸び率を記録しています。エリアごとに大きな価格差があり、適切なエリア選びが成功の鍵となります。
本記事の重要ポイント：
- 京都市中心部：公示地価54万円/㎡、中古マンション4,000万円〜と高額だが資産価値安定
- 宇治市：公示地価13万円/㎡、中古マンション1,800万円〜とコスパ抜群、京都市から需要波及
- 長岡京市：公示地価21万円/㎡、京都・大阪両方へ好アクセス、前年比+21.6%の急上昇
- 新築vs中古：予算重視なら中古、設備・性能重視なら新築を選択
- Yahoo!不動産活用：資料請求で1,500円、成約で最大20万円相当の特典を活用
特に以下のような方には今がチャンスです：
- 京都市は高すぎるが、京都らしい環境で暮らしたい方→宇治市がおすすめ
- 京都・大阪両方への通勤を考えている方→長岡京市がベスト
- 資産価値の安定性を最重視する方→京都市中心部の中古マンション
- ファミリーで庭付き一戸建てを希望する方→宇治市・長岡京市の郊外
- 予算3,000万円以下で探している方→宇治市の中古物件
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