「都心のマンション価格がどんどん上がっているけど、今が買い時なのか？」「どのエリアが将来的に資産価値を維持できるのか？」
東京都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）の新築マンション平均価格は2025年上半期に1億3,064万円に達し、もはや一般的な給与所得者には手が届かない水準となっています。しかし、正しいエリア選択と物件選定を行えば、購入後も資産価値を維持・向上させることが可能です。
Contents
【2025年最新データ】東京都心5区の新築マンション平均価格の実態
2025年の東京都心マンション市場は、歴史的な価格高騰局面を迎えています。不動産経済研究所の調査によると、東京23区全体の新築マンション平均価格は1億3,064万円、平米単価は201.5万円/㎡に達しました。
特に注目すべきは、都心5区における価格上昇率の顕著な差です。LIFULL HOME’Sの2025年調査では、千代田区と港区が2023年時点で既に平米単価200万円を突破していましたが、2025年にはさらに上昇し、港区は424.3万円/㎡、千代田区は320.7万円/㎡という驚異的な水準に達しています。
首都圏全体の市場状況（2025年上半期）
| エリア | 平均価格 | 平米単価 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 東京23区 | 1億3,064万円 | 201.5万円/㎡ | +16.7% |
| 東京都下 | 6,835万円 | 111.8万円/㎡ | +12.3% |
| 神奈川県 | 6,957万円 | 103.9万円/㎡ | +14.2% |
| 埼玉県 | 6,551万円 | 95.8万円/㎡ | +11.8% |
| 千葉県 | 5,738万円 | 80.2万円/㎡ | +9.4% |
出典：不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向 2025年上半期」
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価格高騰の主要因分析
2025年のマンション価格高騰には、複合的な要因が絡み合っています。
- 建築コストの高騰：資材価格・人件費の上昇により、新築供給コストが30-40%上昇
- 供給戸数の減少：2025年上半期の発売戸数は8,053戸で前年比11.2%減、過去3番目の低水準
- 海外投資マネーの流入：円安効果により、海外富裕層・投資家による購入が活発化
- 金利上昇への警戒感：マイナス金利政策解除後の「最後の買い時」意識
- 都心への人口集中：テレワーク普及後も都心回帰の傾向が継続
千代田区：官公庁・大手企業集積エリアの圧倒的資産価値
千代田区は日本の政治・経済の中心地として、他の追随を許さない資産価値の安定性を誇ります。皇居、国会議事堂、最高裁判所、各省庁が集積し、さらに大手町・丸の内・有楽町エリアには日本を代表する企業の本社機能が集中しています。
千代田区の市場データ（2025年）
- 平米単価：320.7万円/㎡（2023年比1.2倍）
- 平均専有面積：60-65㎡（コンパクトな高額物件が中心）
- 主要エリア：番町、麹町、神田、秋葉原周辺
- 再開発プロジェクト：TOKYO TORCH計画（2028年竣工、高さ390m超高層ビル）
千代田区のマンション投資メリット
注目の再開発：TOKYO TORCH計画
東京駅日本橋口前で進行中のTOKYO TORCH計画は、2028年竣工予定の高さ390mの超高層ビル「Torch Tower」を含む大規模プロジェクトです。国際級ホテル、大規模ホール、7,000㎡の広場が整備され、千代田区の資産価値をさらに押し上げると期待されています。
この再開発により、東京駅周辺の不動産価値は一層盤石になり、国際ビジネス拠点としての地位が強化されます。周辺の既存マンションも、この恩恵を受けて資産価値の維持・向上が見込まれます。
港区：国際色豊かな高級住宅街の最高峰エリア
港区は都心5区で最も高額な平米単価を記録し、2025年には424.3万円/㎡という驚異的な水準に達しました。六本木、麻布、赤坂、青山といった国際色豊かな高級住宅街を擁し、国内外の富裕層から圧倒的な支持を集めています。
港区の市場データ（2025年）
- 平米単価：424.3万円/㎡（2023年比2.0倍、都心5区最高額）
- 平均専有面積：81.83㎡（都心5区で最も広い）
- 主要エリア：六本木、麻布、赤坂、青山、白金、芝浦、台場
- 再開発プロジェクト：六本木5・6丁目（2030年竣工、地上66-70階建て超高層ビル2棟）
港区が選ばれる理由
港区の最大の魅力は国際的な生活環境です。外資系企業のオフィスが集積し、インターナショナルスクール、各国大使館、高級ホテル、ミシュラン星付きレストランが軒を連ねます。
2023年に販売開始された「三田ガーデンヒルズ」（総戸数1,002戸）では、82.99㎡の2LDKが2億5,100万円台で販売され、この物件だけで都区部の新築マンション平均価格を1億円超えに押し上げたほどの影響力を持ちます。
港区の将来性分析
港区では2030年に向けて複数の大規模再開発が進行中です。
- 六本木5・6丁目再開発：地上66階・70階建ての超高層ビル2棟建設
- 第2六本木ヒルズ：2030年竣工予定、国際的な複合施設
- 芝浦エリア開発：「BLUE FRONT SHIBAURA」など湾岸部の開発
- 白金エリア開発：「SHIROKANE The SKY」周辺の大規模開発
港区の投資リスクと対策
対策として、駅徒歩5分以内、再開発エリア周辺、大規模物件（300戸以上）といった条件を満たす物件を選ぶことで、資産価値の下落リスクを最小限に抑えることができます。
中央区：再開発進行中の注目エリア
中央区は2023年から2025年の2年間で価格が1.9倍に急上昇した、まさに今最も注目すべきエリアです。八重洲、日本橋、有楽町といった主要ビジネスエリアで大規模再開発が進行中であり、2030年代まで継続的な開発が予定されています。
中央区の市場データ（2025年）
- 平米単価：約320万円/㎡（2023年比1.9倍）
- 平均専有面積：82.87㎡（23区で最も広い）
- 主要エリア：八重洲、日本橋、銀座、月島、勝どき、晴海
- 地価上昇率：28.9%（3年前比、23区トップ）
中央区の大規模再開発プロジェクト
中央区では複数の超大規模再開発が同時進行しており、街の様相が劇的に変化しています。
- 八重洲一丁目東B地区：地上51階建て超高層ビル（2025年度完成）、大規模ホール・劇場を備えた文化発信拠点
- 日本橋再開発：2030年代後半まで継続、首都高地下化で景観価値向上
- 月島・勝どきエリア：湾岸部の大規模タワーマンション群建設
- 日本橋兜町・茅場町：金融の聖地の再生プロジェクト
中央区の投資適性分析
中央区は「職住近接」の価値が最も高いエリアの一つです。金融機関や大企業の本社が集中し、徒歩圏内に住める価値は富裕層にとって極めて魅力的です。
新宿区：交通利便性と商業集積の両立エリア
新宿区は都心5区の中で唯一、2023年から2025年にかけて価格がやや下落（約0.9倍）したエリアです。しかし、これは一時的な調整局面と見られており、新宿駅を中心とした交通利便性の高さから、長期的な資産価値の安定性は維持されると予測されています。
新宿区の市場データ（2025年）
- 平米単価：約170万円/㎡（2023年比0.9倍、やや下落）
- 平均専有面積：70-75㎡（ファミリー向けの適正サイズ）
- 主要エリア：新宿、西新宿、四谷、神楽坂、早稲田、高田馬場
- 交通利便性：JR・私鉄・地下鉄が集結する日本最大のターミナル駅
新宿区の強みと弱み
新宿区の最大の強みは圧倒的な交通利便性です。新宿駅は1日の乗降客数が世界最多を記録し、都内・首都圏のどこへでもアクセス可能な交通の要衝となっています。
新宿区で狙うべきエリア
新宿区内でもエリアによって資産価値の安定性は大きく異なります。投資・居住を検討する際は、以下のエリアが特におすすめです。
- 四谷・市ヶ谷エリア：落ち着いた住環境と都心アクセスの両立
- 神楽坂エリア：歴史的な街並みと高級住宅街のブランド力
- 早稲田エリア：学生街の活気と文教地区の安定性
- 西新宿エリア：オフィス街に隣接した職住近接の利便性
渋谷区：IT企業集積と若年層人気の成長エリア
渋谷区は2023年から2025年の2年間で価格が1.8倍に急上昇した、都心5区の中でも特に勢いのあるエリアです。IT企業の集積、ファッション・カルチャーの発信地としてのブランド力、そして複数の大規模再開発が相まって、若年層から圧倒的な人気を集めています。
渋谷区の市場データ（2025年）
- 平米単価：約300万円/㎡（2023年比1.8倍）
- 平均専有面積：70-75㎡（適度なファミリー向けサイズ）
- 主要エリア：渋谷、代官山、恵比寿、広尾、原宿、表参道、笹塚
- IT企業集積：サイバーエージェント、DeNA、ミクシィなど本社集結
渋谷区の再開発プロジェクト
渋谷区では「100年に一度」と称される大規模再開発が進行中です。
- パークタワー渋谷笹塚：総戸数659戸、渋谷区最大級の超高層タワーマンション（2025年10月第二期販売）
- 渋谷駅周辺再開発：渋谷スクランブルスクエア、渋谷ストリームなど完成済み、さらなる開発継続中
- 代官山エリア：成熟した高級住宅街として安定的な人気
- 恵比寿エリア：「住みたい街ランキング」常連の人気エリア
渋谷区の投資魅力
また、代官山や恵比寿といった成熟した高級住宅街も擁しており、資産価値の安定性と成長性の両方を兼ね備えた稀有なエリアと言えます。
【比較表】都心5区の価格・利便性・将来性スコア
| 区 | 平米単価 | 2年間上昇率 | 交通利便性 | 再開発 | 総合評価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 港区 | 424.3万円/㎡ | 2.0倍 | 最高峰 |
||
| 千代田区 | 320.7万円/㎡ | 1.2倍 | 安定 |
||
| 中央区 | 約320万円/㎡ | 1.9倍 | 成長 |
||
| 渋谷区 | 約300万円/㎡ | 1.8倍 | 活気 |
||
| 新宿区 | 約170万円/㎡ | 0.9倍 | 堅実 |
※総合評価は、価格・利便性・再開発・資産価値安定性を総合的に判断
出典：LIFULL HOME’S、不動産経済研究所、東京都都市整備局データより作成
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【FAQ】都心5区マンション購入のよくある質問
A. 長期保有前提なら「今」が買い時、短期転売目的なら慎重な判断が必要です。
2025年現在の市況は、建築コスト高騰・供給減少・金利上昇という3つの要因により、新築マンション価格はさらに上昇する可能性が高いと予測されています。特に都心5区は再開発が2030年代まで継続するため、資産価値の維持・向上が期待できます。
ただし、海外投資マネーの流入に依存している側面もあり、円高転換や世界経済の悪化により一時的な調整局面が訪れる可能性もあります。10年以上の長期保有を前提とし、無理のない資金計画であれば、今の購入は合理的な判断と言えるでしょう。
A. 購入可能ですが、エリアと物件タイプの選択が重要です。
年収800万円の場合、住宅ローンの借入可能額は約6,400万円（年収の8倍）が目安となります。頭金を2,000万円用意できれば、総額8,000万円程度の物件が射程に入ります。
この予算帯では、港区・千代田区は厳しいですが、新宿区・中央区（湾岸部）・渋谷区（郊外寄り）であれば、コンパクトな2LDK（50-60㎡）の新築マンションや、築浅の中古マンション（70㎡前後）が購入可能です。
返済比率は年収の25%以内（月々約16.6万円）に抑えることをおすすめします。
A. 立地・管理状況が良ければ、中古マンションの方がコスパに優れる場合もあります。
新築マンションのメリット：
・最新設備・耐震基準で安心
・購入後10年程度は資産価値が安定
・住宅ローン減税の恩恵が大きい
中古マンションのメリット：
・新築プレミアム分（10-20%）が乗っていない
・実際の管理状況・住民層を事前確認可能
・駅近・人気エリアの物件が豊富
都心6区のファミリー向け中古マンション平均価格は1億6,940万円（2025年10月）で、新築との価格差は縮小傾向にあります。築10年以内・駅徒歩5分以内・大規模物件（200戸以上）の中古マンションは、新築と遜色ない資産価値を維持しています。
A. 都心5区の平均は月額3-5万円程度ですが、タワーマンションは高額になります。
通常のマンション（15階建て以下）：
・管理費：1万5,000円-2万5,000円/月
・修繕積立金：1万円-2万円/月
・合計：2万5,000円-4万5,000円/月
タワーマンション（20階建て以上）：
・管理費：2万5,000円-4万円/月
・修繕積立金：2万円-4万円/月
・合計：4万5,000円-8万円/月
タワーマンションは共用施設（コンシェルジュ、ジム、ラウンジ等）が充実している分、管理費が高額です。また、修繕積立金は段階的に値上がりすることが多いため、長期的なコスト計画が必要です。
A. 複数物件の資料請求と、対象物件の事前確認が重要です。
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2. 対象物件の確認：成約でPayPayポイントがもらえる「対象物件」を事前に確認
3. キャンペーン期間の活用：不定期で報酬アップキャンペーンが実施されるため、公式サイトをこまめにチェック
注意点：PayPayポイントは成約後、一定期間を経て進呈されます。進呈時期や条件の詳細は、必ず公式サイトで最新情報を確認してください。
まとめ：都心5区マンションで資産価値を守るための最終チェックリスト
この記事では、2025年最新データに基づく都心5区のマンション相場と資産価値について詳しく解説しました。最後に、購入を検討する際の重要ポイントを再確認しましょう。
都心5区マンション購入の重要ポイント
- 価格動向：東京23区の新築マンション平均価格は1億3,064万円、港区は平米単価424.3万円/㎡で都心5区最高額
- エリア特性：千代田区（国家中枢の安定性）、港区（国際都市の最高峰）、中央区（2030年代まで続く再開発）、渋谷区（IT企業集積とトレンド発信）、新宿区（交通利便性とコスパ）
- 資産価値維持のカギ：駅徒歩5分以内、再開発エリア周辺、大規模物件（200戸以上）、管理体制の充実
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※本記事の価格データは2025年12月時点の公開情報に基づいています。最新の価格・在庫状況は必ずYahoo!不動産公式サイトでご確認ください。
※PayPayポイント進呈の詳細条件・時期については、Yahoo!不動産公式サイトの最新情報をご確認ください。
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